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みなさんおはようございます。

北京には自転車貸し出し所というのが、何か所かあり、1時間以内であれば、無料なので、いいサービスだと思い、毎朝通勤時使用しているのですが、このサービスいかんせん故障が多い。w

無人の貸し出しなので、機械を通じて行うのですが、その機械が時には電源が切れてたり、
時には機械故障と表示され、自転車が返還できなかったり、
時には、機械が故障してて貸し出しが出来なかったり・・・ここはやっぱり中国だなと感じることが良くあります。

今日の朝も機械故障してて、乗ることが出来なかったので、ダッシュで地下鉄駅まで行き、
なんとか出社時間には間に合いました。

入居者が決まったということで、ご連絡した以下の件ですが、

・入居者がやっと決まりました!
http://jun-corporation.info/%e5%85%a5%e5%b1%85%e8%80%85%e3%81%8c%e3%82%84%e3%81%a3%e3%81%a8%e6%b1%ba%e3%81%be%e3%82%8a%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f%ef%bc%81

賃貸借契約等、必要契約締結に向けて着々と進めているところです。
今回の入居者さんは属性が大分良いということで、賃貸管理会社に管理してもらうのか?
それとも、家賃入金を直接自分の口座にしてもらい、今まで支払っていた手数料をゼロにするのか?

迷っていたのですが、やはり、現在海外に住んでいるということもあり、リスクはあることから、
家賃の4%を支払って、管理委託をしようと考えていました。

しかし、昨日、日本にいる代理の方にその話をしたところ、
やめた方がいい、もったいないでしょ的な事を言われました。
その方は善意で、あることを提案してくれました。

あることというのは、管理手数料0%での管理委託です。
流れとしては、まず、家賃は直接僕の口座に入金してもらうように
変えていただきます。そして、月末28日締切ということにして、
その日までに入金がされていなければ、その代理人の方に連絡をして、
入居者さんに連絡をしてもらう。
何もなければ、そのまま進むということです。

僕は最近、分譲マンションの強みはここにあるのかなと思っています。
分譲マンションの場合、建物に異常があった場合は、建物管理会社が
滞納をしてくれますし、そもそも建物自体が賃貸物件と比べ、
しっかりしているので、そういったトラブルも少ないというのが一般的な見方なようです。

つまり、ある程度入居者の属性がしっかりしている方であれば、
ただ、入金を代行しているということだけに、家賃の数%を管理会社へ
支払うことになるということです。

それってもったいないと思いませんか?

何も問題がなければ、賃貸管理会社はただ入金された金額を、
僕の口座に送金するだけであって、建物のトラブルであったり、
駐輪場、駐車場諸々の件は、別の建物管理会社がフォローしてくれると。

僕が現在所有している物件というのは、全て分譲マンションです。
分譲マンションは建物構造がしっかりしているので、売買価格が高く、
毎日専任の管理人を置いているので、管理費が高く、建物管理会社によって、修繕計画が厳格に管理されている為、修繕積立金を支払わなければなりませんが、やはり、建物管理に関しては、過度な心配はしなくて済みます。

しかし、その代り、やはり利回りが低い、ここが難点です。

その分どこかで補うしかないのですが、その補うポイントが、
やはり、この管理委託手数料の部分かなと最近思うようになってきました。

僕が所有している物件は全部で5件あり、家賃帯としては、
平均すると14万円程度になりますが、それの4%が管理手数料として消えていった場合、
14万円×5件×4% = 28,000円ということになります。

問題がある入居者に関しては、管理委託をしてもいいかもしれませんが、
問題がない入居者に関しては、管理委託などせず、上記のような入金がされていなかった時だけ、フォローしていただく方式に変えていこうかなと思っています。

僕の例で、仮に管理委託手数料ゼロだった場合は、
1年で336,000円のインパクトです。そう考えると、
いかに家賃の4%と言えども、結構な額だと思いませんか?

僕は帰国後に、こういった管理委託が必要ない物件については、
管理委託ゼロに向けて取り組んでいきたいと思っています。

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