みなさんこんにちは

不動産価格が全体的に上昇傾向であることは、周知の通りですが、賃料はどうなっているのか?そこも気になるところですよね。

不動産価格は上がること、これは不動産投資家にとっては、マイナスの要素です。しかし、不動産価格の上昇率と家賃の上昇率が仮に同じであれば、利回りは変わらないことになります。

しかし、実際はこんな都合の良いことって起こりません。先に、不動産価格が上昇して、それに後れを取る形で、家賃が上昇していくというのが通常の動きです。ということで、今日は、一般社団法人 日本不動産研究所が新しく発行した「2013年9月末全国賃料統計」のリサーチ結果を紹介したいと思います。

以下引用になります。
●オフィス賃料
・オフィス賃料は、アベノミクス等によるマクロ経済の回復から、全国で0.2%下落(前年
1.0%下落)に縮小。三大都市圏や政令指定都市で横ばいが増加し、東京都区部の渋谷や
西新宿は上昇に転換。
・都市圏別では、マクロ経済の回復から、東京都区部や東京圏が2007 年調査以来6 年ぶり
にわずかであるが上昇に転換し、大阪圏や名古屋圏なども下落幅が縮小。
・地方別では、関東地方が上昇に転換、中部・東海地方や近畿地方の下落幅が縮小。北陸
地方は北陸新幹線延伸への期待感から下落幅が大きく縮小。
・都市規模別では、全ての区分で下落幅が縮小し、六大都市はわずかな上昇に転換。
・主要地点におけるオフィス賃料指数は、多くの地点が横ばいとなり、下落している都市
も1%強の下落とほぼ横ばいで推移。

●共同住宅(ファミリータイプマンション)賃料
・共同住宅賃料は下落幅が若干縮小し、全国は0.2%下落(前年0.3%下落)と弱含みが継続。
・地方別では、宮城・福島県で復興需要や原発事故復旧関連需要の顕在化により上昇が継続し、東北地方は1.2%上昇(前年1.5%上昇)。それ以外では前回並の下落が継続。
・都市圏別・都市規模別でも概ね前回並みの下落で、弱含みの動きが継続。

●今後の見通し
・オフィス賃料指数は、東京都区部で上昇が増加、三大都市圏等で横ばいが増加すること
から、2014 年9 月末時点では全国平均で0.1%上昇し、底を打つ見通し。
・共同住宅賃料指数は、弱含みの動きが継続して、2014 年9 月末時点では全国平均で0.2
%下落する見通し。
(日本不動産研究所の記事より引用)

いかがでしょうか?

やはり、マンションの賃料は、景気が良くなってきていると言っても、未だに下落傾向ですね。しかしオフィスは好景気の影響を受けて、一部の地域で賃料が上昇しています。

ちなみに、このレポートには、過去20年間のオフィス、マンションの賃料推移がグラフで紹介されていました。そのグラフは、2005年の賃料を100とみなすという前提で作られたグラフですが、オフィスの場合は、最高値が1995年の130、最安値が現在2013年の90でした。それに対して、マンションの場合は、最高値が1995年の112、最安値が現在2013年の97でした。

オフィスは、変動幅が40もあるのに対して、マンションは、変動幅はわずか15とやはりここでも、マンションの賃料の動きは緩やかだということが分かります。

景気が悪い時には、家賃が下がるのが遅いという意味で、私たち不動産投資家にとっては、良い影響がありますが、逆に今のような、好景気、全体的に価格が上がっていくという社会では、賃料は遅れて上がっていくので、利回りを考えると悪化していくということが言えます。

皆さんの中には、将来的にビルも所有したいと考えている方もいるかもしれませんが、ビルは景気の影響を受けやすいということが理解できたと思います。その分やはり、経営は難しいと言えます。

やはり、順番としては、マンション経営で不動産経営の基礎を学び、ビル経営に挑戦するという流れが一般的ですし、ある程度不動産経営の経験がある方でないと、銀行が融資してくれないはずです。

いずれにせよ、今日お話ししたリサーチ結果は、あまり悲観的に考える必要はないものだと思います。家賃が下落していると言っても、0.1%~0.3%ぐらいの幅での下落なので、そこまで不動産経営を圧迫するものではありません。

不動産投資を拡大していく方は、この結果を受けて、迷わず拡大をすべく、物件探しに取り組んでいただいて何ら問題ないと思います。

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