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最近、不動産投資についてのネガティブなニュースが蔓延していますが、力のある不動産投資家の方は、こういった時にあえて逆張りして、不動産を安値買いしていくという発想を持っている方が多く、実際に、不動産価格は少しずつ下落していっているので、ネガティブな情報が流れれば流れるほど嬉しいという方もいます。

 

でも僕は思うんですが、今まで不動産投資の実績がない方がいきなり多額のレバレッジをかけて不動産投資を始める時期としては危険だと思います。そもそも、最近は不動産投資の経験がないサラリーマンに対して不動産融資をすることがしずらい傾向があるので、それがある意味良い壁となっていると思っています。

 

実際、僕の昨年4月に購入した物件が初めて購入する物件であれば、自分で入居者募集をする方法も分からず、今のほぼ満室という状況は維持できていないと思います。それだけ、競合が激しく、募集をしっかりやらないと埋まらないエリアだということが分かり始めてきたので。ただ、横浜の一部エリアのように広告費3か月とかまでにはなっていないですけど。

 

不動産投資において、最悪の事態というのは空室が長く続くということだと思います。そして、全空の状態というのが最悪の状況です。

 

その場合、ローン返済額、光熱費等のランニングコストの支出のみが発生することになりますが、それらの支出がサラリーマン収入から生活費を差し引いた金額で十分賄えるのであれば、最悪飛ぶことはないという意味で安心ですよね。

 

ただ、昨今の不動産融資ジャブジャブの状態でローン金額を最大限まで借入れてしまい、ローン返済の金額がサラリーマン収入をもってしても、賄えない程の金額になっている場合は、最悪自己破産になることも考えなくてはなりません。

 

空室が埋まらず、エレベーター工事等の大きな出費が発生し、現金がないのでその修繕が出来ず、どんどん空室が増えていく、しまいには入居者募集にかかるコストも支払えず、売却するにも、ローン残債以上の金額で売却できないので、持ち続けるしかない。そして、最終的にはローン返済の延滞が続き、自己破産という状況がここ数年で相当数のサラリーマン大家の方に起きる可能性は結構高いとみています。

 

そうなった時に銀行が利率低減や返済期間長期化などの支援策をするのか?それとも、単純に自己破産を招いてしまうのかで不動産市況というのはまた違ってくると思います。もし、自己破産者が続出した場合は、ハゲタカのようにそういった物件を安く買いたたき、更に力を増していく大家の方が出てくると思っています。

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