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みなさんおはようございます。

昨日は、明日の日本帰国に向けて、荷物の準備をしようと、
1時間ぐらい時間を取っていたのですが、意外と持っていくものが少なく、
30分もかからずに終わってしまいました。
ただ、最近の東京の天気予報を見てみると、雨が多いですよね。
これが、デング熱発生に関係しているのか分かりませんが、
最近、また気象が変わり始めているような気がします。
50年後には地球はどうなっているのか、若干心配ですね。。。

今日は、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いについてお話ししたいと思います。
おそらくこの話、現在、大家の方で意識している人って少ないのかなと思います。
というのも、ほとんどの方が、普通賃貸借契約で契約を結んでいるからです。

この背景には借地借家法というのがあります。
この借地借家法、基本的には、家を借りる人、土地を借りる人を保護しようという
コンセプトのもとつくられた法律です。
昔は、大家の方の権力が強かったようです。

例えば、大家と入居者の関係性が悪くなったら、大家の方が、急に入居者の方を
追い出すということもできましたし、家賃の上げ下げというのも比較的自由にできた
という環境がありました。

しかし、それでは、家を借りる人、土地を借りる人が、安心して借りることができない。
また、経済的にも、大家の方が権力を持っている状況が通常なので、
立場上弱い方を守ろうとして施工されたのが借地借家法です。

そして、普通賃貸借契約が、借地借家法に基づいて作成された契約書、
つまり、家を借りる人にとって、有利な契約書です。

では、定期賃貸借契約というのはどういうことかというと、
この背景にも借地借家法があります。
借地借家法の結果、家を借りる人、土地を借りる人が手厚く守られるようになりました。

しかし、今度は逆に、大家の方が、借りる側だけ守られて、おかしいじゃないかという
事になったのと、その結果、本当に家を借りたい、土地を借りたい人が、借りられなくなって
しまうのは問題だということで、大家の方にとって比較的都合のよい契約書の形態も
作ろうということになりました。

それが、定期賃貸借契約になります。

こういった背景があるので、基本的には、普通賃貸借契約が家を借りる人にとって有利、
定期賃貸借契約が、大家にとって有利という基本的な概念があるということを
理解すると、違いが良く理解できるようになるかと思います。

そして、次は具体的な違いですが、
まず大きな違いは、契約の更新についてです。

普通賃貸借契約では、入居者が住み続けたいという意思がある場合は、
大家の方に正当事由がない限り、断ることができません。

しかも、正当事由というのはほとんど認められないと聞いています。
それに対して、定期賃貸借契約では、期間を設定することが可能です。

例えば、賃貸期間を2年と設定すれば、賃貸期間が終わる1年前から半年前までに、
通知をしっかりしていれば、2年できっちり契約が終了します。

従って、定期賃貸借契約というのは、海外に一定期間駐在している間、
自宅を貸出す方々が良く使う契約形態です。

それに対し、ほとんどの大家は、賃貸期間を設定する必要などないので、
(長く住んでくれればくれるほどありがたい)定期賃貸借契約など設定する必要ありません。

そして、普通賃貸借契約では、家賃の減額はできないという特約を条項に
入れることはできません。なぜなら、入居者にとって不利な特約だからです。

これに限らず、普通賃貸借契約では、基本、入居者にとって不利な特約を
付けることができません。

しかし、定期賃貸借契約では、そういった入居者に不利な特約も織り込むことができます。
以上、簡単に違いを説明しましたが、

理解できましたでしょうか?

現在は、ほとんどの契約が普通賃貸借契約で行われている状況ではあり、
仮に定期賃貸借契約で契約を結んだため、場合によっては、入居者にとって
不利になる可能性があるため、普通賃貸借契約で契約した場合に比べて、
家賃を下げなければならなくなる可能性があります。

また、定期賃貸借契約にすることによって、募集反響も悪くなると聞いています。
これらの事を考えると、今後定期賃貸借契約が増えていくとは思えませんが、
何かあった時の場合に、こういった契約形態があるということは知っておく必要が
あると思いますので、その際に参考にしていただければと思います。

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