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今週来週は本業がかなり緩くなります。今のうちに色々動いておきます。

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先日新築RCの内覧会に行ったという話はしたばかりですが、

いつかは新築RCに挑戦したいからこそ、内覧会に行きます。

 

その会にはもちろん、既に新築RCに挑戦されている方が何人もいらっしゃったので、

お話を伺いすることもできたのですが、なんといっても、時間がかかる。融資が通ってから、実際に建物が竣工するまでかなりの時間を要するということでした。これは新築RCのデメリットかもしれません。

 

しかし、これも含めて、新築RCの1棟完成させる過程を経験することが出来れば、大家としてまた一段レベルアップすることが出来ると思っています。だからこそ、近い未来に挑戦したいと思っています。

 

まず、新築RCを立てるにあたっては、1種単価が安い土地であることが重要です。

1種単価というのは、土地価格÷建物延床面積で求められる数値です。

同じ土地でも、商業地域や1種住居地域によって、容積率が異なってきますし、前面道路の幅等によって容積率が異なってきます。

 

従って、ある程度の立地という前提ではありますが、土地値は出来る限り安く、そして、容積率は出来る限り高い土地を購入するというのがまず初めての一歩です。楽待や健美家を見ていると、あまり土地情報は載っていないので、これに関しては業者伝いで情報を得ていく必要があるのかなーと勝手に想像しています。

 

そこからは、融資、部屋の間取り・設備、維持コストがかからない設計等々、やることはたくさんあります。特に部屋の間取りや設備を考えると過程は非常にためになると思っています。

 

この部分は最終的には、周辺の不動産屋への聞き込み調査をどれだけ出来るか?という話だと思っています。一般的には部屋ごとの面積を狭くした方が、㎡あたりの賃料単価は上がりますが、狭くしすぎて埋まらなくなってしまっては元も子もありません。だからといって、広くしすぎてしまうと、利回りが下がるので、そのバランスを考えなければなりません。

 

設備に関しても、自分がどの層をターゲットにしていくかで導入する設備が異なってきます。また、内装に関しても、ターゲットを決めた上で、そのターゲットが好きな内装にしていく必要があります。

 

そして、その後維持コストがかからないような設計・施工。これは建築会社と密にコミュニケーションをとって進めていく必要があります。

 

中古と比べて明らかに労力を費やしますが、その分成功した時の利益は多くなります。

ここで得た経験はその後の客付けにも、また他の中古物件を運営していくうえでも活きていくと思います。

 

近い将来になんとか挑戦できるよう、銀行評価をあげていく、土地価格の相場を見ていく癖をつけるようにしていきたいと思います。

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