a1370_000480-thumbnail2
みなさんおはようございます。

昨日は、前門大街という天安門の近くにある、昔風のレトロな町に行きました。
話によると、2,3年前まではそこには何もなかったらしいのですが、
ここ最近、政府が主体となって、昔風の街を作り上げたらしいです。

テーマが明確に見える街で、それに加え気温もかなり涼しい日だったので、
色々見ることができました。夕食は、「便宜房」という北京ダックの店で、なんと北京ダックが
3,000円程度。しかも、美味しい!さすが、中国だなと思った1日でした。

今日は、不動産を購入するときに、よく比較する。
新築マンション、中古マンション、一棟マンションそれぞれのメリット・デメリット
についてお話したいと思います。

ちなみに、最初に言っておきますが、完璧な不動産なんて存在しません。
それぞれの物件がメリット・デメリットを抱えています。

その部分、良く出来ているなと思うことが度々あるのですが、
みなさんが、すること、それは「決断」です。

これが、不動産投資家にとって、最も大きな仕事といっても過言ではないかと僕は思っています。そして、その「決断」をするためには、各物件ごとのメリット・デメリットを把握しなければなりません。

ということで、物件選定の時は、是非以下の情報を参考にしていただければと思います。

新築区分マンション メリット

・新しい
・すべての段取りを分譲会社・販売会社が行なってくれる
・最初の数年は相場より賃料収入が高い
・最初の数年は管理費・修繕積立金等、維持費が安い
・最初の数年までは還付金が多少ある
・法定耐用年数が長いため、融資が組みやすい
・最新設備をつけられる
・自分で建築する場合は自由にデザインできる

新築区分マンション デメリット

・分譲会社の利益が含まれる為、購入資金が高い≒利回りが低い
(表面利回り4%〜5%、実質利回り3%前後)
・初期の賃料が高く、相場賃料に戻った時の下落幅が大きい
(収入が減るため、ローンで購入の場合は負担が増える)
・分譲会社の関連管理会社の場合が多く、管理組合の決定事項も管理会社主導になる場合が多い
・簡単にできるようなシステム・商品にしてから販売するため、ローン会社もほぼ決まっており、エリアも分譲中の場所しか選べない
・土地から買って新築する場合、建物が竣工して入居者が決まるまでキャッシュフローがマイナスになる

中古マンション メリット

・分譲会社の利益が含まれていないため価格が安い≒利回りが高い
(表面利回り9%〜・実質利回り8%〜)※築年・エリア等にもより
・既に入居済みのため、即収入が確保できる(空室物件も選べる)
・現在までの修繕積立金を引き継げる(修繕積立基金などは不要)
・賃料が相場通りに落ち着いているため、収支が比較的安定している
・築年・エリア・価格・管理状態など自分の条件で選べる
・減価償却費を高く設定できる可能性があるため、キャッシュフローがよくなる

中古マンション デメリット

・全額のローンを組むのが難しい
・新築と比べて管理費・修繕積立金が高くなっている場合が多い
・経年劣化により維持費やリフォーム費用等が多少高くなる
・中古物件の最大のリスクは、修繕リスク
・法定耐用年数残が短いため、融資額見づらい ← 目安15年の融資が組める
・競争力の弱くなった旧型の住宅が多い(リフォームやリノベーションが必要)
・中古物件の場合、考えておかないといけないのは設備機器
(給湯器、ガスコンロ、レンジフード、換気ファン、エアコン)の寿命による更新・修理費用

1棟アパートマンション メリット

・建物と土地を所有することとなる≒資産価値が高い
(区分の場合:建物の専有部のみで土地持分も少なく自由にできない)
・管理・維持に関わるすべての判断や工夫が自分でできる
・区分と比べ、キャッシュフロー・レバレッジ・節税・保険などどの面においても
リターンが格段に大きい(規模が大きいため一度の手間で大きな利益が狙える)
・土地は償却されないので、半永久的に残る
(土地が0円になることはない)
・銀行融資を獲得しやすい(土地がついているから)
・家賃ゼロになりづらい(多少空室が出ても家賃が残る)

1棟アパートマンション デメリット

・投資金額が高額
・担保評価は出やすいが、高額のためローンの属性審査が厳しくなる
・敷地と建物全てを自身で管理、維持していかなければならない
(信頼できるプロ・パートナーが必要になる)
・購入者が投資家ばかりのため、激しい取得競争になりやすい
・初期のうちはポートフォリオの大半を占めるためリスクが偏る
・入居者が多いため、不良入居者が出る恐れがある

いかがでしょうか?

こうやって比べてみると、それぞれの物件の善し悪しが把握できるかと思います。
基本的に、初心者は中古マンションからはじめるというのが通常の方法ではありますが、
自分の投資戦略と合う物件であるのなら、新築でも1棟でも、購入して、投資をすべきだと思います。

大事なのは、こういったメリット・デメリットを把握した上で、投資を始めているか?です。
何も把握せずに、投資してみて、予想外の損失、労力をかけてしまっては、後悔してしまうということを有りうるかもしれません。

成功する投資をするために、知識をつけていきましょう!

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪