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みなさんおはようございます。

こちらは明日から久々の4連休です。
旅行に行きたいところなんですが、
5月末にファイナンシャルプランナーの試験を受けるので、
2日は勉強して、2日は友人と飲みに行く予定です。

そして、もしかしたら、上海で勤務中の僕の財経部の先輩が
北京に来るかもしれないので、その方のガイド的な事もしなければならないかもです。
休日に仕事関連の人とは会いたくないんですが、頼まれたらしょうがないですよね。
断れないたちなんで。笑

僕が現在所有している不動産は全てが中古物件です。

それは、ファミリー向けマンションの場合、新築で購入すると、
利回り的に厳しいものがあり、投資としては購入できないという実情があるからです。

また、全体的に見ても、新築マンションを投資用不動産として購入している
不動産投資家の方の方が少ないという感覚はあります。

でも、新築マンションって本当に投資として不適格なのか?

自分が確認したかったこともあり、今日は、新築マンションと中古マンションの
メリット及びデメリットについてご紹介したいと思います。

まずは、新築マンションのメリット・デメリットからご紹介します。

☆新築区分マンション メリット☆

  • 新しい
  • すべての段取りを分譲会社・販売会社が行なってくれる
  • 最初の数年は相場より賃料収入が高い
  • 最初の数年は管理費・修繕積立金等、維持費が安い
  • 最初の数年までは還付金が多少ある
  • 法定耐用年数が長いため、融資が組みやすい
  • 最新設備をつけられる
  • 自分で建築する場合は自由にデザインできる

☆新築区分マンション デメリット☆

  • 分譲会社の利益が含まれる為、購入資金が高い≒利回りが低い
    (表面利回り4%〜5%、実質利回り3%前後)
  • 初期の賃料が高く、相場賃料に戻った時の下落幅が大きい
    (収入が減るため、ローンで購入の場合は負担が増える)
  • 分譲会社の関連管理会社の場合が多く、管理組合の決定事項も管理会社主導になる場合が多い
  • 簡単にできるようなシステム・商品にしてから販売するため、ローン会社もほぼ決まっており、エリアも分譲中の場所しか選べない
  • 土地から買って新築する場合、建物が竣工して入居者が決まるまでキャッシュフローがマイナスになる

そして、中古マンションのメリット・デメリットについてご紹介いたします。

☆中古マンション メリット☆

  • 分譲会社の利益が含まれていないため価格が安い≒利回りが高い
    (表面利回り9%〜・実質利回り8%〜)※築年・エリア等にもより
  • 既に入居済みのため、即収入が確保できる(空室物件も選べる)
  • 現在までの修繕積立金を引き継げる(修繕積立基金などは不要)
  • 賃料が相場通りに落ち着いているため、収支が比較的安定している
  • 築年・エリア・価格・管理状態など自分の条件で選べる
  • 減価償却費を高く設定できる可能性があるため、キャッシュフローがよくなる

☆中古マンション デメリット☆

  • 全額のローンを組むのが難しい
  • 新築と比べて管理費・修繕積立金が高くなっている場合が多い
  • 経年劣化により維持費やリフォーム費用等が多少高くなる
  • 中古物件の最大のリスクは、修繕リスク
  • 法定耐用年数残が短いため、融資額見づらい ← 目安15年の融資が組める
  • 競争力の弱くなった旧型の住宅が多い(リフォームやリノベーションが必要)
  • 中古物件の場合、考えておかないといけないのは設備機器(給湯器、ガスコンロ、レン
    ジフード、換気ファン、エアコン)の寿命による更新・修理費用

いかがでしょうか?

こうして見てみると、どちらもメリット・デメリットを抱えていることが分かるかと思います。
しかし、やはり、中古マンションの方が投資適格だということは、明白かなと思います。

なぜなら、新築マンションのメリットというのは、最初の数年は・・・で始まるものが多く、
長期的に考えた場合、それがメリットと言えるかというと、言えないと思うからです。

不動産経営は30年、40年と長期にわたります。

その中の、1年、2年の数字が良かったとしても、その後悪ければ、
投資としては負けです。

とはいえ、最新の設備があった物件の方が良いだとか、やっぱり新しいものが良い
という揺るぎない考えがあったりする方は、いいのかもしれません。

でも、僕はやっぱり、数字的には中古の方が堅い選択だとは思いますが。
今日の情報も、みなさんが投資をする際に参考にしていただければと思います。

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