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少しずつですがFX投資を始めることにしました。今は勉強中です。

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僕が今所有している物件は区分、1棟あわせて全てが中古RCマンションです。

その後の家賃下落率であったり、利回りを考えると、一番リスクが低いのが中古マンションと言われていますが、同じ形態物件ばかり保有していても、投資家としては成長しないのもありますし、自分自身挑戦したいみたいという気概があるので、新築に挑戦することを考えています。

 

そして、僕は今後は区分は基本購入しない方針です。

加えて、戸建てはある程度成熟したタイミングで法人の決算書をよくするために現金買いするという方針でいるため、直近5年~10年は1棟購入が中心になっていきます。

 

そうなると、RC、鉄骨造、アパートという大きく3つの選択肢がありますが、小ぶりなものから挑戦したいこと、そして、利回りがある程度高いものでないと回らないということで、1都3県の新築アパートに投資しようと決め、今業者を回っています。

 

新築アパートについては、保有経験がなく、まだまだ駆け出し中ですが、現状把握しているリスクを洗い出してみたいと思います。

 

家賃下落率が高い

まず、中古と大きく異なるのは、購入後の家賃下落率です。

最初は新築プレミアムがのった形で家賃設定しており、その家賃でも入居者が見込めますが、新築プレミアムというのは最初の入居者、かつ、竣工後1年内ぐらいのイメージです。

 

その後は、中古と比べると家賃下落率は高くなるケースがほとんどです。

毎年入居者が入れ替わるわけでもなく、最初の入居者がある程度住んでくれることを考えると、必ずしも毎年家賃収入が下落していくということではないのですが、1都3県で新築アパート投資をしようとした場合は、ほとんどのケースで、ワンルームです。

 

もし都内でワンルームをやろうと思ったら、今は都内のワンルーム規制で1部屋当たり20㎡以上にしなければいけないというのがあるので、大体20㎡前半のものが多いという印象です。

 

なので、この家賃下落率については厳し目に見てシミュレーションをするようにしています。

 

そうすると、あまり目線に合うような物件がないんですよね。

新築アパートの場合、購入後10年くらいは建物管理費用がほぼ発生しないということで、経費的にはメリットはあるのですが、中古物件に投資するよりも、CF率という意味では、低いという印象です。

 

その分、どこでやるのかというのは大事なのかなと。

立地によっては、新築が建ちすぎて、新築であっても埋まっていないようなエリアもあるので、そこはSUUMO等でしっかりリサーチしたうえでの判断だと考えています。

 

そもそもの利回りがかなり盛られるケースが多い

それと、新築の場合は、現入居者が居ません。

ということで、シミュレーション上の家賃設定が適正か否かというのは、募集をして結果が出て初めて分かります。しかし、新築物件購入を決めるのは、建つ前なので、その家賃の適正性は周辺物件の入居者募集状況等を見て、判断することになります。

 

これに関しては、周辺の管理会社へヒアリングすることである程度リスク軽減できると考えています。家賃設定に加えて、その地域の賃貸需要も聞くようにしています。

 

これは中古でも同じようなことが言えますが、そのヒアリングの結果、業者は全然埋まりますよと言っていたとしても、いや空室が増えてますだとか、新築でも埋まらないので、新築はやめた方が良いという意見が結構あったりして、気づきがあります。

 

HOMESで勝てる賃貸経営というサイトで検索されているエリア分布図というのがありますが、赤系に近い色であればあるほど検索している人が多いエリアということになっています。

 

その情報と実際に管理会社にヒアリングする情報とでは異なっていることが多いので、やはり現地の声が一番大事だと個人的には考えています。

 

竣工時期がずれる可能性あり

それと、よく〇〇年3月竣工、2月竣工というのがありますが、これは1年の内、最も人の異動がある4月入居に合わせて竣工時期を合わせています。

 

予定通り2月や3月に竣工すればよいのですが、それが2か月や3か月遅れてしまうこともざらにあるので、その場合は最初から空室だらけということになりかねません。まさにシャレにならないことです。

 

これに関しては、もし竣工時期が遅れた場合は、どういった補填があるのか?ということは事前に確認しておいた方が良いと考えています。それは自己責任でということになれば、そのリスクを許容できるほど、資金的に余裕があるかどうかというバランスも考えながらの投資可否決定になっていくと思います。

 

外観だけ見ると誰もが新築を保有したいとは思いますが、投資的に見ると、必ずしも新築が良いわけではありません。しかし、将来的に、自分で土地から仕入れて新築という王道パターンも考えているので、まずは1つ経験を積みたいと思います。ということで、今は新築アパートに特化した業者を中心にまわっています。

 

竣工は来年のものになってしまう可能性が高いですが、融資については、今年中になんとか結果を出したいと思います。

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