みなさんおはようございます。

今日は、北京に来てから空気が最悪の日です。
PM2.5の数値が500を超えています。
この数値が500を超えると、周囲がスモッグで囲まれ、
1km先もクリアに見えなくなります。
健康に害があるというのは、言うまでもありません。
日本にいた時は、このようなスモッグがかかることって
なかったと思うので、日本てきれいな街だったんだななんて
思ってしまいます。というか、中国が以上なんですが。笑

経理部で働いていると、利息という話には、敏感になります。
特に営業を管理している部署にいると、彼ら営業部から利息については、
良く質問をされます。

例えば、売掛金の額が少額であれば、インパクトがないので、
営業からもつっこまれないのですが、金額が億円を超すと、
結構なインパクトになるので、こちら経理部も注意して管理しなければなりません。

今日のタイトルの話は、聞いたことのある人の方が多いのではないかと
思いますが、若干理解があいまいな人も多いと思いますし、不動産投資における、
家賃受け取り、ローン返済、管理費支払い関係してくる部分だと思いますので、
ご参考までにお聞きください。

具体的な例をお話ししましょう。

家賃の受取日が1/15、ローン返済、管理費支払いが1/25で、
家賃の金額が5,000万円、ローン返済、管理費支払いが2,500万円
というベースだとします。

そして、預入をしている銀行の預入金利が0.5%(ちょっと高めにしてます)
という前提です。

1/15に予定通り家賃を回収したとします。

そうすると、1/25の支払いまでは、銀行に預け入れておくという
パターンが多いと思いますが、そうすると、
それに伴って、以下の受取利息が発生します。

5,000万円×0.005×10/30 = 8.3万円
これは、1/15に受取をし、1/25に支払いをするからこそ
発生する利息です。

上の例を、受取を10日早めるパターンと、支払いを10日早める
パターンに分けてお話しします。

まず、受取を10日早める、つまり、受取を1/5にした場合。
受取利息はどうなるのか?そうすると、20日間、家賃を運用
できることになりますので、以下の通りとなります。

5,000万円×0.005×20/30 = 16.6万円
先ほどの金額の2倍になります。

反対に支払いを10日早めた場合は、つまり、支払日を
1/15日にした場合、どうなるのか?

そうすると、家賃を運用できないということになりますので、
利息は発生しません。ゼロです。

上記の例は、家賃金額、支払金額、金利ともに、分かりやすくするという意味で、
一般的な数字よりあえて高く設定していますが、金額が小さくなっても、
差額は発生します。

上記でご理解いただいたと思いますが、
だからこそ、なるべく早くお金を受け取り、支払いは出来る限り遅めるという
ことが言われているわけです。

不動産投資において、家賃の入金日は、賃貸管理会社を通じての入金であれば、
操作できない可能性は高いかもしれませんが、自分の口座に直接振り込みを
してもらう形にしてもらう場合は、少し早めてもらうことぐらいは出来るかも
しれません。

また、支払いに関してはローンの返済額の支払日自体は変えることはできないと思います。
しかし、そのローン返済口座にお金を移す日を遅らせることは出来ると思います。

つまり、通常は保険のために、メイン口座からローン支払い口座への資金移動を
早めに行っているのであれば、それを若干遅らせる方が、少額かもしれませんが、
得をすると言うことです。

今日の話題は、規模が大きければ大きい程、インパクトが大きく、
規模が小さいと、金額としては、少額になりかもしれません。

しかし、その少額でも、より多くのお金を得ようという考え方は、
僕は、不動産投資において必要だと思っています。
お金と時間の関連性。

これは、投資家であれば、常に意識する必要があります。
今日の件は、そのうちの一つの事例だと思って下さい。

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