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僕は短期的な目標と長期的な目標を設定しています。

設定している目標としては達成時期と不動産投資から得られる不動産CFです。

期間としては、今から3年後、8年後、13年後で設定しています。

それぞれ、僕が35歳、40歳、45歳になる前日です。

 

35歳までの目標を今年中に達成してしまい、その後8年間程度の時間をかけて、40歳の目標、45歳の目標を達成していこうと最近は考えているのですが、色々な業者を回ったり、融資のルールをより深く突っ込んでいくと、難しいなと感じるばかりです。

 

何が難しいというと、積算評価と収益性の部分です。

 

資産を積み上げていくためには、銀行の評価のもとになる、積算評価がプラスになるものを買い増ししていく必要があります。積算評価が足りない部分は、自分の金融資産で埋め合わせをしていくというのが、通常のルールですが、このルールを守って、収益性のある資産を積み上げていくのが今の市況だと厳しいなと。また、不動産価格が上がる時期は、融資が厳しく、現金をふんだんに持っている人しか不動産を変えなくなるので、その時期に自分が買えるステージにいるかというと、僕はまだそのステージには到達していないので、買うなら今ということになります。

 

そうなると、今の市況では、積算評価>販売価格で、かつ、収益性の取れる物件となると、東京都内ではなく、地方に広がります。また、地方でも、そういった物件が出ると、瞬間蒸発と聞きます。かなりの情報力が必要になります。

 

僕が現金を10億円とか持っていれば、積算評価なんて気にせず、収益性の出る物件だけを購入していけば良いだけなのですが、1億円以下の現金しかない状況で、収益性の出る物件を購入していこうと考えると、やはり、自然と積算評価が低い物件になります。

 

ただ、僕自身は、一番の命は収益性、保有後の賃貸経営ができる保有耐性があるかという部分です。最悪、物件の出口戦略が取れない物件でも、長期保有で、キャッシュフローが貯まるのであれば、自己破産することはありません。そして、立地が良ければ、かなり長期に考えると、物件を取り壊して、再建築することもできます。

 

積算評価が高い物件というのは、実勢価格よりも路線価が高いことを意味するので、賃貸需要のないエリアが多いです。もちろん例外はあるのでしょうが、それを探すのは至難の業です。

 

自分が目標を達成するためには、どのようにして、どのタイミングで資産を積み上げていくべきなのか?積算評価と収益性の部分をよくよく考えて、検討していきたいと思います。

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