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僕が不動産を購入する際に注意している点は以下5点です。

 

  1. CF率
  2. 修繕履歴
  3. 積算評価
  4. 賃貸需要
  5. 出口戦略

 

今回購入した物件は、ほぼほぼ僕が目指している条件を満たしているか、または満たしていなかったとしても、他の条件で補うことが可能という数値だったのですが、1点、不安定要素があります。

 

それが排水管の洗浄がおそらく行われていないという事実です。

 

大規模修繕で大きなコストがかかるのが、一般的には屋上防水、外壁補修、給排水管洗浄といわれていますが、屋上防水と外壁補修はそれなりのコストをかけて約2年前に行われているので、大きな出費はありません。

 

しかし、給排水管洗浄は前所有者が保持している記録の中ではおそらくやっていないので、どうなっているかは不明という状況で購入しました。とはいっても、前所有者が所有していた期間は2年間程度であって、その前の記録がうまく引き継がれていないという可能性もあります。

 

ということで、ここは唯一今のところ見えている不安定要素なのですが、給排水管洗浄は定期的に行えるという情報を聞き、色々調べているのですが、僕が購入したようなRCマンション5階以上建てとなると、別途見積という表示が多くあります。

 

2階建てアパートとかであれば、1回あたり5万円~6万円で洗浄ができるので結構リーズナブルだなと思うのですが、僕が所有しているマンションは5階建て以上で、15部屋以上の部屋数がありますので、少なくとも10万円以上はすると思います。

 

こういった建物管理の部分は、区分所有の時は全く気にせずにいられました。なぜなら、建物管理会社がしっかりしている物件のみ購入していたからです。

 

でも、個人で1棟所有となると、経営の自由度が上がるということとひきかえに、こうった修繕に関しても自分で経営していく必要が出てきます。手間とは思いますが、これもまた賃貸経営の1つであり、しっかり考えてやらなければいけません。

 

見積は無料でやってくれる会社もあるので、まずは現状把握からかなと思ってはいるのですが、業者はお金を取りたいので、工事を促すようなことを言ってくると思います。一番は、大規模修繕という形ではなく、定期的に洗浄を行い、急な出費をなくしていくという流れだと思っています。

 

そういった流れになるよう今色々考えています。

一番少ないコストで、リスクを最小限にする方法を選択していきたいと思います。

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