みなさんおはようございます。

昨日は、夜遅くまで、日本人の友人そしてその職場の同僚である中国の方(といっても、日本語は大分上手ですが)飲んでいました。その時にも、やはり日本人と中国人の働き方の違いの話も出て、結果、やっぱり日本人は頑張ってるというになりましたwつまり、働きすぎということですね。。。海外で働くと、ほかの国の人の働き方が見えるので、尚更感じます。

今日は、序盤に不動産を全額キャッシュで購入し、その後、その物件を、次の物件を購入する際の担保として差し出そうと考えている方に、意外と皆さん知らないことをお伝えしたいと思います。

まず、皆さんが不動産を購入する時って、入居済みの物件と、空室の物件どっちを選びますか?不動産投資歴も長く、自分の大家としての能力に自信があり、物件価格が空室によって安くなっている場合には、空室の物件をあえて選ぶという方もいるかもしれません。

しかし、初心者もしくは不動産投資を始めて間もない方にとっては、最初から家賃が入ってくるというのはかなり大きなことでしょう。物件購入後に、直ぐに入居者募集を始めなければなりませんしね。従って、総体的には、入居済みの物件を選ぶ方が多いというのは僕のイメージです。

しかし、実は、銀行からすると見方は変わります。空室物件の方が使用用途が幅広く、処分が迅速にできるという意味で、空室の物件を好みます。つまり、入居済みの物件を差し出し、借入をするよりも、空室の物件を差し出し借り入れをした方が、その借入の融資条件は良くなるということです。

ただ、これでひとつの議論が生まれます。それは、仮に借入時に担保に差し出す物件が入居中だったとします。その場合、借入の優遇融資条件取得のために、その入居者を追い出すということをすべきかどうか、ということです。これは、難しい議論です。

実際、担保として差し出す物件が、入居中か空室かで、融資条件にどの程度の差があるか?ということはこちらで厳密に見積もりすることはできません。また、その入居中の物件が、ある程度新しく、競争力のある物件であれば、問題ありませんが、一回入居者を出してしまうと、入居者募集がかなり大変になってしまうということでしたら、迷いますよね。

ただ、僕としては、融資条件が少しでも良くなるのであれば、不動産拡大期のある程度余裕があるときに、または、サラリーマンとしての所得があるときに(独立を考えている方であれば)、少しでも多くの苦労をして、その後は出来る限り経営を楽にするという戦略の方が得策だと考えているので、入居済みであっても、一旦入居者を追い出すということを考えます。

みなさんならどうしますか?
僕と同じような融資戦略を取ろうと思っている方は、是非考えてみてください。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪