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11月最終週。寮での生活もあと少しです。

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10月中旬にローンを完済したという話は申し上げましたが、先日その完済に伴う抵当権抹消登記が完了しました。今回は、購入時点の住所と現在の住所が異なるということで住所変更登記もしなければならないということで、余分に1万円程度多く手数料が発生し、33, 000円でした。

住所変更登記がなければ、2万円台前半になるということだったので、抵当権抹消登記はあまりコストがかからないと思っていただいて問題ないです。

今回の抵当権抹消によって、5戸所有している区分所有マンションのうち、2戸は抵当権がなく、まっさらな状態のものとすることができました。従って、将来的にこのマンションを共同担保として差し出すことは可能です。

緩やかではありますが、着実に次のステップに進んでいます。
今年は年初にたてた計画のうち1つが、このローンを完済するという計画だったので、計画通りに実行できてほっとしています。

ちなみに、1つ目の完済ローンの1か月ローン返済額が11万円程度、今回の完済ローンの1か月ローン返済額が9.5万円程度だったので、この2つのローンを完済したことによって、1か月のキャッシュフローはその影響額だけで+20.5万円になりました。

それに加え、現時点の自己資本比率は47%程度ということで、もう少しで自己資本比率50%も見えてきています。よほどのことがない限り自己破産はしない水準まで持っていくことが出来ました。

25歳の時にいきなりドカッといったので、最初は体力がありませんでした。5戸所有のうち、1戸でも空室になった場合は、1か月キャッシュフローがマイナスになるという状況でした。

今は、2戸空室になっても黒字、3戸空室になると赤字になってしまうという状況ですが、未だかつて2戸同時に空室になるというのは経験したことがないので、3戸同時に空室になる可能性は低いとみています。また、空室になった場合は、今の状況であれば、売ります。なので、今は逆に早く空室になってくれないかと思っているぐらいです。

基盤はある程度築けたので、あとは資産整理と規模拡大をいかに効率的に進めていけるか?です。市況も考え、まずは売り、更に自己資本比率を上げてから、次のステージに進む方が僕としては堅い戦略と思っています。

でも、良い物件はいきなり出てきます。
今年は基盤強化や資格勉強に時間を費やしましたが、来年からは月に1回は懇意にしている業者と面会して、自分で物件検索もするようにしていきます。次のステージに行くための具体的な動きを進める時期になってきているのは間違いありません。

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