最近読んだ内本智子さんの著作にならって、まずは自己所有の物件の積算評価をしてみたのですが、ボロボロでした。

 

僕は5年以上前にまとめて現在所有の区分所有マンションを購入したわけですが、今と比べると大分価格をおさえて購入できました。そして、その後国税庁が発表している路線価も地価上昇につられて上がってきているのですが、それにしても積算評価が低いこと。

 

区分所有マンションは敷地権が各部屋の延床面積比等で割り当てられています。そうすると、1部屋当たりの土地面積はかなり狭いものとなり積算評価ベースだとかなり低くなるというのが通常です。

 

なので、区分所有を購入しすぎると、積算評価では債務超過になる可能性が非常に高くなっています。

 

ということで、結果をお伝えしたいと思います。

 

全ての部屋で債務超過

現在所有している5部屋とも債務超過の状態でした。

土地面積がかなり狭く、築年数もそれなりにいっている物件が中心なので当たり前と言えば当たり前なのですが、ちょっとへこみました。

 

具体的には、1部屋当たりの購入金額は3,000万円弱。2,900万円とかあたりなのですが、積算評価ベースにすると1,500万円の到達するかしないかというレベル。

 

現在、5年間超返済が進んでいるので、2,500万円台の債務となっていると事が多いのですがそれでも、1部屋当たり1,000万円程度の債務超過となっている次第です。

 

全額返済をした物件があるにも拘らず純資産がゼロ

今年の7月あたりにもう1つのローンを全額返済するので、既に全額返済しているものも含め抵当権がない物件が2部屋になります。仮にそれら2つの積算評価が3,000万円だとすると、残り3部屋の債務超過額が3,000万円だとして、ちょうど資産と負債がトントンという状況です。

 

そして今年の年末の現金保有残高は3つ目のローンを全額返済できる程度の規模になると思われるので、現金を含めると、その現金分だけ純資産残高になるという状態です。

 

ただし、銀行の方がおっしゃっていたのは既存物件の評価は現在の物件売買価格も考慮して行うということでした。

 

全ての所有物件が少なくとも積算評価以上での売却が可能です。

積算評価額で売りに出したら1週間以内に売れてしまうという自信があるくらい実勢の売却価格とは乖離があります。

 

しかし、ここまで苦労して2つものローンを全額返済したのに、やっと純資産ゼロになるという状況・・・区分所有は融資においては自分の首を絞めるようなものということに改めて気づかされた次第です。

 

もう終わってしまったことはどうしようもないので、とにかく引き続きの財務体質改善につきます。1部屋ぐらいの売却も視野に入れて、財務体質を改善したうえでより良い融資を受けたいと思います。

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