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僕は24部屋ある1棟マンションを購入しましたが、購入する時は部屋数が多いということは、それだけ1部屋ごとのリスクが少なくなり、リスク分散になりやすい。また、1部屋当たりの総家賃に占める割合が低いので、1か月あたりキャッシュフローがマイナスに落ち込む可能性が低いというポジティブなことばかり聞いていました。

 

確かに言われてみれば、1か月あたりでキャッシュフローが赤字になったということは、所有してからほぼないのですが、部屋数が多いとそれだけ労力がかかるということも事実です。

 

例えば、部屋数が増えれば、退去回数が増えることは確実なので、入居者募集の手間は増えますし、部屋数が多いと滞納する方が発生した時の処理やトラブル対応の絶対数は増えます。

 

加えて、ここからが僕が所有していく中で実感していることなのですが、部屋数が多いと、その部屋に設置している給湯器やエアコンやIHコンロ等々、設備の絶対数が多くなるので、設備故障の回数も多くなります。

 

今のところ、給湯器が今年になってから2回故障し、交換することになりました。エアコンについては、前々所有者がある程度交換していたようで、今のところ交換は発生していませんが。

 

給湯器交換は1台7万円、エアコン交換は1台8万円程度ということで、あまりマージンを乗せずに管理会社がうまく対応してくれていますが、それでも、これが5台とか発生するとそれなりに大きな金額になっていきます。

 

加えて、僕の物件は残り3部屋だけですが、昔のガスエアコンという、いわゆる給湯器とエアコンが一体となっている設備使われている部屋もあります。

 

今年3月頃にこのうち1機が故障したのですが、20万円かかりました。もう築30年になる物件なので、30年も持ち続けたということを考えると給湯器って意外と寿命長いんだなーとも思いますが、最近所有者になった僕としては、ババをつかんだ気分です。

 

中古物件を購入する時は、このように設備の状況を把握しておく必要があります。

給湯器は現地にいけば、いつ交換したものか分かる表示がされています。加えて、エアコンについても、室外機を見れば、大体どの程度使われているかというのが推測できます。

 

エレベーターや受水槽、ポンプ等は、購入時に最新の点検結果を共有してもらえると思いますが、専有部の設備状況の確認は意外と漏れてしまうことが多いので、注意してみるようにしましょう。

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