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不動産購入の検討をする際に、月々のキャッシュフローを検討対象に入れる人は多くいます。そのキャッシュフローを見積もるうえで、利回り、稼働率、家賃の下落率等々を精査する人が多いと思います。

でも、初心者の方だと、その物件の価格がどうなっていくのか?つまり、その購入した不動産が将来ローン残債よりも高い値で売れるのか?それとも損する可能性が高いのか?について深い考察を入れる人は少ないという印象を持っています。

でも、年間で50万円の最終的な手残りキャッシュフローがあったとして、それが10年続いたら500万円になります。これだけで終われば投資としては成功です。

でも、そこでその不動産を売却した時に、ローンが3,000万円残っているのに、どう頑張っても2,400万円でしか売れなかった場合は、トータルで考えると損になってしまうということは分かると思います。

これを考える上で、ポイントは3つぐらいあるのかなと個人的には思います。

1つめは、毎年減価償却されていく金額と実際の資産価値の下落のどちらが大きいか?
2つめは、ローンの残債が減るのと、減価償却されていくスピードのどちらが早いか?
3つめは、将来売ろうと思っている時点で条件的に買い手はつくのか?そして、その時の市況は?

2つ目の質問は会計上の話なので、すぐに計算することが出来ます。
仮に、金利が高く、ローン残債がほぼ減らない状況であり、資産が減価されていくスピードがローン残債が減るスピードよりも早ければ、最終的に売却した時に損をする可能性が高くなります。

1つ目と2つ目は予想が入ってくるので、これは厳密な計算は出来ません。
会計上減価償却されてはいるけど、そのエリアのブランドが上がり、資産価値は逆に上がるというケースもありますし、逆もあります。

また、どんなにエリアが良くても買い手がつかなければ売ることが出来ません。

例えば、売却時に築年数が既に耐用年数を超えている物件は、現金買い以外では個人属性が高い方でないと融資はでないので、門戸は狭くなります。それなら、取り壊し再建築は自分で手掛け自分は生きている間は所有し続けるという選択肢もありではあります。

最終的な成功は、1か月の手残りキャッシュフローもプラス、売却時の手残りキャッシュフローもプラスで投資トータル収支のプラスです。

売却時の価格は市況に左右されますが、購入時に将来的に価格が上昇する優良不動産を安く仕入れるというのは不動産投資の基本だと言われているのは、この資産の含み益を得るためです。

買ってすぐ売るという転売目的な投資はお勧めしませんが、長期的に保有して売却するということは選択肢としては考えるべきだと思います。資産の含み損益も忘れずに検討項目に入れるようにしましょう。

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