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詳細はまた話しますが、やっと1室決まりました。3か月かかりましたが、家賃アップできました!

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1棟マンションを所有し、半年程度が経過しましたが、2室空室が出て、最近1室決まったということで、経営としては厳しい状況ではなく、順調にいっているほうだと思います。

 

ただし、当初は見ていなかったコストが色々と発生することが分かり、区分と比べて、1棟は表面上の数値は良く見えることが多いですが、実際の経営は厳しくなるんだろうなと今シミュレーション見ていて思います。

 

特に、空室が発生し、その後募集をし新しい入居者を入れるというサイクルのところのシミュレーションのところが難しいのですが、お金が減っていくポイントです。僕が所有しているのは1K中心のマンションになりますので、ファミリータイプと比べると人の出入りが多いのが普通の流れです。

 

ということで、1年中ずっと満室ということは24部屋という部屋数を考えると続かないと思っているので、ある程度の空室が出ることは見ていた方が良いと考えており、今のところ5部屋くらい1年に退去するという想定でシミュレーションを立てているのですが、そうすると当初見ていた数値より結構下がります。

 

赤字にはならないレベルですが、それでも、投資金額に対してあまり良い数値ではありません。

 

だったら、自分で自主管理に切り替えて、自分で募集も行ってということも考えますが、今は出来ても、将来的に海外転勤の可能性もありますし、本業が忙しくなってそれどころではなくなる可能性もあるので、現実的な選択肢ではありません。

 

退去、新しい入居者の入居の間に見積もり忘れるものとしては、広告料や1回あたりの平均リフォーム料金、退去立会費用(あれば)ということになります。

 

2回このサイクルを繰り返したので、なんとなく費用は分かり始めてきました。そこで今回実際にベースで収支シミュレーションをたててみたところ、おもったような数値にならなかったということです。

 

ただ、僕の強みは区分の方のキャッシュフローはかなりうまく回っていることです。しかも、大規模修繕の費用はありません。(修繕積立金として納めているので)

 

一方、1棟は大規模修繕のコストも自分でまかなわなければならず、そこは大きな違いです。

直近で行われたばかりなので、当面の心配はないですが、10年経過すると考え始めなければなりません。

 

そのためにも、安全経営をして、キャッシュリッチにしていきたいと思っています。

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