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不動産投資を始める際に利回りを考える方は多くいるかと思います。

しかし、このブログでも何度か申し上げている通り、利回りが高い物件=良い物件ではありません。本日はその1つの理由となる建物構造と利回りの関係性についてお伝えします。

 

まず建物構造には大きく3つの種類があります。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(いわゆるRC造)です。俗にいう分譲マンションであれば、しっかりした作りである鉄筋コンクリート造のものが多いのですが、一軒家は木造のものがほとんどです。

 

利回りで言うと、木造>鉄骨造>鉄筋コンクリートという構図になっています。

というのも、利回りが高い造りの方が、材料費が安い為物件価格がより安くなるからです。

その割に、鉄筋コンクリート造と木造で家賃が大きく異なるというわけではなく、利回りに差が出てくるという話です。

 

これだけ聞くと、では木造の方が良いのでは?と思う方がいるかもしれません。

しかし、材料費が安いものだと経過年数に応じ入居募集が厳しくなるスピードが早いのです。

 

これは皆さんが住む立場として考えていただけるとすぐに分かると思います。

木造と鉄筋コンクリートであればどちらに住みたいですか?

私であれば、そこまで家賃の差がないのであれば、断然鉄筋コンクリートです。

 

それはなぜかというと、騒音の問題です。

私は未だに会社の寮に住んでいるのですが、おそらく鉄骨造のもろい造りのため、たまに隣の住人の電話での話し声が聞こえてきたり、部屋の中で動き回っている音が聞こえてくるときもあります。

 

これは、同じ会社で同じ釜の飯を食う仲間だからいいやとできますが、通常のマンションで隣の住人が全く知らない人間だった場合は、絶対に嫌です。そういう方の方が多いのではないでしょうか?

 

ということで、新築の時はまだしも中古になればなるほど木造や鉄骨造の物件は客付けが難しくなっていきます。これは長年賃貸管理をやられている方に伺った話なので確かな話だと思います。

 

従い、私はやはり鉄筋コンクリート派です。

購入した当時に新築に近い物件であれば木造でも、鉄骨造でもある程度の稼働率でまわしていけると思います。しかし、不動産投資は長い。そして、今後は入居者を選ぶのではなく、入居者が物件を選ぶという構図がさらに強まっていきます。

 

こういった事実を考えると、利回りは多少低くなっても、ある程度の黒字で回せるのであれば、鉄筋コンクリートにしたいと思っています。皆さんはこの建物構造と利回りについてどのようにお考えでしょうか?

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