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みなさんおはようございます。

一昨日の夜、餃子を食べすぎたので、昨日は、昼・夜ともに
食事を少なめにしたのですが、夜寝る前に体重を測ったら、
1Kg程体重が減っていました。中国での食事は、油が多く、
炭水化物が多いものが多いので、気を抜くと直に太ります。
だからといって、過剰に食事を少なくすると、やせすぎになるので、
体重管理が結構難しいです。さすがに、そろそろ慣れてはきましたが。

まずみなさん建替えとはどういうことかご存知でしょうか?
建替えとは、既存の物件を取り壊し、その土地に新たに物件を建築することです。
従って、その既存の物件に住んでいる方にとっては、負担が多く、区分所有者の4/5以上(将来的には、3/4に下げられることになるかと思いますが)の賛同が必要になります。

4/5にしても、3/4にしても、それだけの区分所有者が、建替えに賛同することはかなり少ないので、実際は、建替えという制度はあるものの、実行まで至るのはかなり少ないと聞きます。
現在、日本政府は全国的に、物件を新しくしていくことを推奨しています。新しくするというよりも、耐震基準に適合した物件をより増やしていこうとしていると言えます。

でも、上記のような事情があるため、耐震基準を満たしていない物件があっても、なかなか建替えまで至ることはありません。

しかし、その中でも建替えをすることによって、得する物件があったりします。
今日は、どういった物件が建替えによって得をするのか?ということについてお話ししたいと思います。

結論から言うと、既存の物件が、規制の規模よりも小さい物件の場合は、建替えによって得をする物件と言えます。

具体的にどういうことか?

まず、建物を建てる際、建物の規模に係る規制は2つあります。
1つは、建ぺい率、もう一つは、容積率。

建ぺい率とは、土地の面積に対して、どの程度建物の平面面積を取れるのか?というのを割合で示したものです。

例えば、100㎡の土地があり、そのうち、80㎡部分が建物として使われていた場合、建ぺい率は80%ということになります。

そして、容積率は?ですが、容積率とは、土地の面積に対して、建物の総面積をどの程度取れるのか?というのを割合で示したものです。

例えば、100㎡の土地があるとします。そこに、1階面積が80㎡で、3階建ての戸建て(全階同じ面積という前提)住宅を建築したとします。そうすると、総面積は80㎡×3階で240㎡になります。そうすると、容積率は240%(240÷100)になります。

僕が、不動産を検索してみてきた経験からすると、ほとんどのマンションやアパート等が、この規制いっぱいに建てられています。そうすると、建替えをしたとしても、最高でも、古い住宅と同じ規模の住宅しか建てることができません。

しかし、既存の住宅の、建ぺい率や容積率が規制より小さい規模だった場合、新たに建築した物件を、建ぺい率、容積率いっぱいに建築すれば、古い物件よりも大きな物件を建てることができます。

そうすると、余った部屋を新たしい入居者に売却もしくは、賃貸することにより、管理組合として利益を生むことができます。なおかつ、物件が新築物件になったので、物件価値も間違いなく上昇します。

しかし、新たに物件を建てなければならないということで、大概の場合、管理組合として多額の借入をすることになり、これが区分所有者にとって負担になります。

最終的には、建物規模拡大に伴なう新たな利益及び物件の価値向上金額と借入によって生じる負担増を総合的に考え、建替えをするかしないかという決断をします。

その結果、負担増しの部分の方が大きいから、建替えに踏み込めない。現状はそういった状況です。僕が所有している物件で、一つ築年数40年超の物件がありますが、規制規模いっぱいに建てられている為、旨みはあまりありません。

ということで、物件を選ぶ際に、上記のようなことも考え、選んでいただければと思います。将来的に、建替えは少なくとも今よりは進んでいくと思いますので。

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