広告料仕組みと広告料が不動産事業に与える影響

今日は、朝から銀行の方で色々手続きしなければいけないことがあり、
更新が遅れてしまいました。
今週の中国は、昨日まで仕事があり、休みは今日のみです。
今日だけで、疲れは取れないと思いますが、
ゴルフの練習をして、宅建の勉強をしてして、
充実した半日を過ごしたいと思います。

現在、空室の入居者さんが申し込みを入れてくださり、
その後のお金の精算について、話を進めているところなんですが、
今日は精算に関することについてお話したいと思います。

通常、大家さんは、賃貸管理会社に入居者さんを決めてもらった場合、
広告費という形で、その会社に、家賃の数ヶ月分を支払います。
ここで、数箇月と申し上げたのは、地域によって異なるためです。

客付けが難しいところであれば、２，３箇月支払わなければならないところもありますし、
客付けが比較的簡単、賃貸需要が高い地域であれば、通常は１箇月です。
今日は、その広告費とそれに関連した、プチ情報についてお話したいと思います。

広告料と仲介手数料の仕組み

宅建業法では、入居者決定時、賃貸仲介会社は仲介手数料としてもらえる金額は、
家賃１ヶ月分が上限となっています。

しかし、実際は、仲介手数料は入居者からもらい、
大家からは広告料という名目でお金を受け取るのが通常です。

賃貸仲介会社が入居者及び大家両方から手数料をもらう流れを「両手型」、
大家のみから手数料をもらう流れを「片手型」とここでは呼び説明させていただきます。

この「両手」、「片手」という言葉は、不動産事業をされている方であれば、
最低でも聞いたことはあるかと思います。
そして、一般的には、両手型のパターンです。

なぜなら、仲介会社にとって、片手型にしてしまうと、もらえる金額が少なくなるためです。

実際、大家のためを思って、早く決めてあげたいという思いがあるのなら、
片手型にした方が、入居者が決まるのは、数の法則上早いはずなのですが、
仲介会社の利益と相反することになるので、そうなってはいないのがほとんどです。

広告料の相場

広告料は、地域によって異なります。

賃貸需要が低いところであればあるほど、広告料も高くなる傾向があります。
一般的な相場は以下をご参照ください。

空室率の低いエリア：家賃の１ヶ月
空室率の高いエリア：家賃の２〜３ヶ月（なかには４〜５ヶ月出す方も）

入居者募集に関するプチ情報

ここでは、入居者募集に関するちょっとした情報をお伝えしたいと思います。
参考になるものがあれば、参考にして下さい。

・不動産業界では、住まいを探すときの希望条件について
→住宅売買の場合、７割～８割　満たしていれば○
→賃貸の場合、６割～７割　満たしていれば○

・案内される物件の「当て、中、決め」のランク
→最初に連れて行く先は、「この物件には住みたくないな・・・」というランクの低い物件で、
これを「当て物件」という。
→「まぁ、この物件ならありかな」と思わせるレベルの物件で、これを「中物件」という。
→最後に連れて行くのが、「決め物件」

意外にも、一度入居者が決まるとずっと満室続きなのが、老朽化物件の特徴
学生の入居者のメリットは、ほぼ例外なく両親が保証人となるため、
家賃滞納リスクなどが格段に低くなることちょっと脱線しましたが、
広告料１つとってみても、地域によって大分差が発生すること、
分かっていただけたかと思います。

不動産購入時は、家賃は不動産価格に比べて、総体的に高いものの、
その地域の賃貸重要が低いと、その後、広告料として、
２ヶ月、３ヶ月、支払わなければならないということもありえます。

この広告料の相場も、不動産を購入する際の１つの要素だと考えて、
今後は、購入地域の不動産屋にヒアリングしてみてはいかがかと思います。

購入後に、初めて知ったなんてことがないようにしましょう。