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皆さんおはようございます。

 

今週はあっという間の1週間でした。

夏休み明けの仕事でしたが、最初に研修が3日間もあったため、

大変助かりました。と言っても、おかげで、昨日今日と忙しい日々を送らされましたが(笑)

 

今日は昨日続きである理想的な融資戦略について、述べたいと思います。

 

不動産投資とは、最初それなりのキャッシュフローができる仕組みを作るのは時間がかかります。しかし、一旦ある程度までの規模になると、その後はより速いペースで拡大できます。

 

例えばですが、月々1万円しかキャッシュフローがない不動投資家は、それだけで満足な貯金はできるわけもなく、サラリーマン収入をコツコツ貯め、次の物件に充てるということをしなければなりません。しかし、月々30万円のキャッシュフローが入ってくる仕組みがあれば、サラリーマン収入を含めなくても、年間で360万円の貯金ができることになり、次の物件購入までのスピードも早いし、保守的に行きたいのであれば、その貯金額を繰上返済に回すことにより、キャッシュフローを改善することができます。なので、1万円→5万円に伸ばす方が、30万円→40万円に伸ばすよりも我慢がいるし、時間がかかります。

 

銀行の審査の際には、既存ローンの条件ももちろんチェックされます。そこで、4.5%でローンを返済している人よりも、2%でローンを返済している人の方が信用力が高いというのは明白なことですし、同じ金額を借りているのに、返済額が異なるというのは僕自身正直もったいないなーと思います。しかし、どうしても購入したい物件が見つかり、ほかの金融機関では融資は厳しいという状況だった場合は、スルガ銀行を使用するのはやむなし。何も、スルガ銀行を全否定しているわけではないです。

 

したがって、僕の理想とする将来の融資戦略は、最初は低価格の物件を購入し、頑張ってその物件のローンを完済し、その完済した物件を次回の融資の際に、共同担保として差入れる。

 

また、その完済までに自分の不動産投資向き不向きを判別し、かつ、知識と経験をつけ、次の物件購入を決断する。その頃になれば、融資の知識もある程度ついているはずなので、できる限り、金利、融資期間で優遇してくれる金融機関から借入をして、できる限り良い形で資産を積み上げていく。最初の物件を購入した後に購入するのは、出来れば1棟マンションが良いかと思います。

 

そう考えるのは、区分所有と1棟マンションでは、収益の金額が異なり、1棟マンションの方が金額規模が大きい分、拡大スピードも速いから。ここからは、個人の目標設定の金額とサラリーマン収入の違いによるのだが、ここまでは、既定路線としてやっていければと僕自身は思います。

 

僕自身は、最初に大きなリスクを背負って始めたが、周りの20代不動産投資家を見てると、中には思ったより儲からないということと、運悪くトラブルが頻発してしまった人は後悔している人も見るので、最初は小さい金額が良いと僕は思う。そして、着実に、ゆっくり、良い条件の融資で、良い不動産を購入し、そういう流れを作っていく。

 

ある程度流れができていけば、収益も上がっていき、銀行の融資姿勢も変わってくる。優良な不動産投資家とみられれば、融資も優遇してくれる。ただそこまでは時間がかかるので、何度も言うが我慢が必要になる。地味だけど、将来の目標に着実に近づいている感覚が僕は好きだが、向かない人も実際いる。

 

まずは、少額のもので良いので、興味がある方は不動産を購入して下さい。そこからすべてが始まりますので。

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