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みなさんおはようございます。

現在、僕の北京での日本人上司がスイスに旅行に行っているのですが、
今日のニュースを見て、驚きました。スイス列車滑落ということですが、
日本人5人の方が重軽傷ということで、その中に含まれていないか心配です。
人事部の方があまり動きを見せていない事を考えると、おそらく違う列車だったん
だと思いますが、外国での事故には皆さん気をつけましょう。
羽目を外しすぎて、危険な地域に行くと、まさかということも有り得ますので。。。

僕は、最近勉強の為にいろんな方の不動産投資家ブロガーの方の
ブログを見ているのですが、感想として思うのが、
本当に大家だけで生計を立てている方ってほとんどいないのが分かります。

ほとんどみなさんが、サラリーマンをしながら、もしくは、不動産投資とは
また違う事業をされて、それを合算として生計を立てている人がほとんどです。

その中でも、専業大家として活躍されていて、
その毎日を業務日誌のような形で、ブログにしている方も少数ですが、おります。

彼らが何をやっているのかというと、不動産の日々の管理、入金管理。大きく分けるとこの2つに分けられるのかなと勝手に思っています。

不動産の日々の管理というと、簡単に聞こえてしまうかもしれませんが、
これがかなり大変です。例えば、先日、日本に台風が来たそうですが、
その際、水漏れ、屋上の貯水タンク崩壊、隣人トラブル、
停電等々、これら全部自分でやろうとなると、結構な業務量ですし、
何より、いつ連絡が来るのか分からないので、精神的にも落ち着けないのかなと感じます。

また、入金管理。これがほんとに大変なんです。

不動産投資家として成功している方というのは、高利回りの物件を所有している
ケースがほとんどです。高利回り物件というのは、たいていの場合、都内の高級住宅、
都内の分譲マンション等、建物の創りがしっかりとした、しかも1部屋の家賃が高い物件
というケースは少なく、物件構造がしっかりしていない、立地もあまりよろしくない、
1部屋の家賃が低い、その代り利回りが高い。こういう物件が多いです。

そういった、リスクが比較的高い物件を、不動産投資家としての経験と能力で、
しっかりマネージメントして、高い利回りで運用しているというのが、実態だと
思っています。

上記のような高利回りの物件だと、滞納リスクは相対的に高くなります。
というのも、家賃が低いと、低所得者の人間が入居する可能性が高くなります。
低所得といっても、幅は広いですが、本当に1日1日過ごすのでいっぱいいっぱい
という方もいるでしょう。

この点、例を挙げてお話しした方がいいと思いますので、例を挙げます。

例えば、1部屋3万円の物件と1部屋15万円の物件があったとします。
どっちの方が、滞納リスクが高いと思いますか?

上記で申し上げたように、間違いなく、1部屋3万円の物件になります。
日本は、世界的に見ると、貧富の差がないとは言われていますが、
とはいえ、お金を持っている人、お金を持っていない人の差が、
縮まるどころか、最近になり、広がり始めています。俗にいう、二極化と言われるものです。

このような状況ですが、3万円の家賃でも厳しい人は増えていると同時に、
15万円の家賃でも余裕で暮らせるという人も増えているのは事実です。

そうすると、何が起こるか、家賃を低く設定すると、質の悪い、家賃滞納リスクが非常に高い
入居者が申し込みをしてくる可能性が高くなり、家賃を高く設定できる物件であれば、
室が高い、家賃滞納リスクがかなり低い、入居者が申し込んでくる可能性が高くなります。

そうすると、専業大家で生計を立てられるほど、家賃収入を得ている人は、
滞納リスクが相対的に高い物件を運用している可能性が高く、
滞納対策をしなければならなくなります。

俗にいう、取り立てと呼ばれるものです。

そういった作業は、時間がかかるというよりも、精神的に疲れます。
僕も、取り立てとまではいきませんが、家賃の入金が遅れているので、
賃貸管理会社に何度も催促したことは結構あります。

正直疲れますし、そういう時は、もし入金されなかったらどうしようという、
精神的苦痛もあるので、精神的にもよろしくありません。
専業大家というと、毎日ほのぼの暮らしているイメージでいるかもしれませんが、
そういうわけでもないようです。

所属組織とかそういった人間関係のしがらみはないかもしれませんが、
また違った意味で、苦労がある世界なんだなと色々ブログを見ると思います。

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