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みなさんおはようございます。

あまりタイムリーな情報ではありませんが、
田中投手、ダルビッシュ投手をはじめ、日本人のメジャーリーガー、
また、本田選手、香川選手等、欧州リーグでプレーするサッカープレーヤー方々が、
最近結果を出しているのを良く耳にして、うれしく感じます。

一昔前までは、欧州リーグで結果を出すことすら厳しい、ましてはビッグクラブで
日本人がプレーなんてできない、メジャーリーグでは、アジア人のような非力な
プレーヤーでは、メジャーリーグで結果を出すことなど厳しいという状況でしたが、
それも今は一変しましたね。
世界で活躍する日本人、スポーツ界かどうかを問わず、今後さらに増えていくことでしょう。

今日の話題は、入居者募集をやる際に誰もが悩む話題だと思います。

現に、僕も昨日日本で代理で動いていただいている方とこの話について議論しました。
不動産投資を始めていない方は、ちょっとイメージしづらいかもしれないので、
具体的な例というか、僕の今直面している実例を出して紹介したいと思います。
まず、僕が今入居者募集をしている物件は、前回まで140,000円で貸出をしていました。

そして、現在、145,000円で入居者募集をかけています。
それについて、昨日、日本で動いていただいている代理の方からアドバイスをいただきました。

そのアドバイスによると、周辺には50㎡程度のライバル物件が多くあり、
僕が所有している物件の、築年数、設備状況等を考えると、145,000円では反響がない。

従って、思い切って135,000円まで家賃を落としたらどうかと。
そうすれば、おそらく結構な反響があるというアドバイスでした。

僕は、現在中国にいて、現場感が分からないので、おそらく、代理の方は正論を言っているのだと思います。

ただ、今回僕が目標としているのは、入金手数料3%控除後の入金金額が、
135,000円になることです。そう考えると、家賃はやはり140,000円程度取らないといけません。

そして、この物件前の入居者確定の時もそうだったのですが、
店頭で値引きが結構入ったりします。それも考えての、ちょっと高め設定145,000円だったのですが、通常、レインズ等、インターネットで決まる場合は、指値を入れる人はあまりいないようです。それに、僕は思います。

家賃を下げることはいつでもできる。しかし、家賃をいったん下げると、再び上げることは難しい。

そう考えると、まだリフォームすら終わっていない状況で、いきなり弱気な入居者募集をするには、正直気がひけます。

でも、代理の方の意見もその通りだと思いますので、リフォームもまだ終わっていない状況ではありますが、思い切って家賃を下げることにしました。具体的に言うと、5,000円下げて、140,000円にしました。

これで、正直いっぱいいっぱいです。

代理の方がここまで強く言っていただいたことに感謝しています。
代理の方がここまで言う理由、それは強気設定し続けて、空室期間が長くなるよりも、
家賃を下げてでもいいから、早く入れた方が、利益は上がるという考えているからです。

この考え分かるのですが、僕は、この物件を、帰国後1棟マンションを購入する時の担保として差し出すことを考えています。

そう考えた時に、利回りが高ければ高い物件の方が、担保価値は上がります。
そこで、悩むんですよね。

とりあえず目の前の利益を優先して、家賃を下げてでも、早く入居者を決めに行くべきか。

それとも、後々の担保価値の事を考えて、より高い利回りを維持する為、弱気な家賃設定はしないでいくか。

現在のところは、折衷案を取っているのですが、
今後の状況によっては、家賃をさらに下げる可能性もあります。

一番最悪なのは、空室であり続けることにより、コストが増えていくことですので。
ただ、その判断をいつするのか?それは、完全に僕の判断です。

代理の方は、意見を言ってはくれますが、最終的に決めるのは僕です。
こういった時、自分てオーナーなんだなと感じます。

今のところ、少なくともリフォーム終了後2週間は、今の家賃設定で様子を見る予定です。
その後は、状況次第としか今のところ言いようがないですね。

みなさんだったら、上記のような状況の場合、どういった判断をいつ下しますか?

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