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今日は不動産投資を行う上で考えなければならないリスクの1つである

家賃滞納リスク及びその事前保全策についてお伝えします。

 

不動産投資に挑もうと考える方は、しっかりした方が多いと思うので、

自分が家賃滞納をしたり、知り合いや友人で家賃滞納をした方というのは少なく、

家賃滞納なんて、ほぼ発生しないだろうと考える方が多いのではないでしょうか。

 

実際、私も不動産投資を始めた当初は、家賃滞納に対する考えが甘かったのを覚えています。

 

しかし、実際は、私の不動産投資仲間の中でも、家賃滞納を半年された挙句、

部屋の中の設備を持っていかれたり、家賃滞納をされる仲間が結構いることを知り、

彼らからの体験談を通じて、家賃滞納は意外と発生しやすいものという認識を今はしています。

 

家賃滞納をする人というのは、常識が通用しません。

そもそも、一般常識を持った方であれば、家賃滞納をして住み続けるなんてことはできないでしょう。なので、家賃滞納が1回発生してしまうと、対応が非常に難しいのが実情です。

 

そこで、家賃滞納しているのであれば、強制的に追い出せば良いのではないか?と考える人もいるかもしれません。私もそのように考えます。

 

しかし、今の宅建法では、借主が支払うと主張している状況下で、

暴力行為に近い形で追い出すことはできません。そのような形で、追い出しをした場合、

仮に、借主が貸主である私たち大家を訴えてきた場合、私たち大家が敗訴する可能性が非常に高い環境となっています。そういった実情も重なり、家賃滞納後の対応というのは、非常に難しくなっています。

 

また、家賃滞納をされると、お金が入ってこないということはどなたでもわかることかと思いますが、その他にも意外と大きい衝撃があります。

 

その衝撃というのは、家賃滞納されていても、税務上は利益として計上しなければならないということです。例えば、家賃10万円の部屋の家賃が3か月滞納されていた場合、30万円の家賃収入が入ってこないため、その分、キャッシュフローが悪化します。

 

しかし、税務上は、この30万円は回収が遅れているけれど、将来は回収できる見込みの債権として、収益計上しなければなりません。これが厄介です。30万円も入ってきませんし、その30万円に対する税金負担もしなければならない二重苦になるということです。

 

そして、滞納されると部屋を利用することが出来ないため、入居者募集すらできません。通常の空室であれば、家賃収入がないのは同じですが、入居者募集をすることはできます。

ということで、家賃滞納による損失はかなり大きいのです。

 

そこで、家賃滞納に対する対策はきっちりしておかなければなりません。

入居者の申し込みが入ると、気が緩み、審査が緩くなったり、保全措置を講じずに通してしまいがちなのですが、申し込みが入ったからこそより厳しく情報を精査しなければなりません。この意識は非常に重要です。

 

具体的には、2つのステージがあります。

 

まずは、入居者の収入・職業の精査です。収入面では、家賃支払いが収入の30%-35%以内でおさまっているか?をチェックします。(この部分は仲介会社も見てくれるのが通常です)

次は職業です。職業に対する差別はいけませんが、私の仲間で滞納されている入居者の職業の統計を取ると、圧倒的に多いのが自営業者です。銀行の融資審査でも、自営業者の信用は一番低いというのは鉄板だと聞いていますが、その通りだと感じます。従い、家賃減額を求めてきた公務員や医者などの安定した職業の入居者と家賃交渉をしてこない自営業者がいたら、家賃額は減少するかもしれませんが、公務員や医者などの安定した職業の方を選んだ方が経営としては無難です。

 

そして、連帯保証人ではなく、家賃保証会社に入ってもらうことはかなり重要ポイントです。これは必須とした方が良いと個人的には考えています。家賃滞納をする方という時点で、連帯保証人も信用なりません。

 

家賃保証会社も破産をしたりすることがあり、100%信用できるとは言い切れませんが、

少なくとも、滞納入居者の連帯保証人よりは、無難な策です。

 

上記2つのステージで、自分なりに厳しい目で判断し、家賃滞納の可能性をできる限り0に近づけましょう。不動産投資では、失敗しない経営をするというのが成功への近道です。この家賃滞納においても、冒険することなく、失敗しない経営をできるよう心掛けていきましょう。

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