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みなさんおはようございます。

最近ふと気づけば、月の半分が過ぎているという感覚が普通になってきました。
中国に到着直後の生活は、新しいことが多く、苦労した覚えはありますが、
最初の半年間は、語学研修ということもあってか、時間がゆったりと流れていました。

が、去年の7月から実務研修が始まり、時間の流れが急に早くなりました。
慣れてきたからというのもあるんでしょうが、やはり、仕事をしている時間というのは、
早く流れてしまうということなんでしょうね。ルーティンワークがあるのも事実ですし。

最近、他の不動産投資家の方のブログを見ていると、
家賃滞納について書かれているのを良く見かけます。

僕は今まで家賃滞納者には遭遇したことないのですが、
家賃滞納になりそうな事件には遭遇したことがあり、
家賃滞納になった時の精神的苦痛と、実際のキャッシュフローへの
インパクトも若干ですが知っています。

そんな中、最近なんで家賃滞納に関するブログ記事が増えているのかということですが、これは、おそらく、家賃滞納で悩む方が増えているからなのではと思います。

実際、僕の不動産投資仲間でも、家賃滞納者に遭遇したことがある人は数人います。
では、なんで滞納者が増えているのか?

それは、家賃値下げ合戦が若干影響しているのではと思います。
最近、景気は上向いてきているというのに、
家賃は依然減額傾向であることは、現在進行中の
入居者募集を通じて痛感しています。

この家賃減額の背景には、僕は賃貸管理会社の影響が大きくあると思っています。

といいますのも、彼ら、自分たちが早く賃貸契約を成約させて、
一刻も早く賃貸媒介手数料を得たいからといって、ほとんどと言っていい程、
「オーナーさんこれじゃ家賃高すぎますよ。もっと下げないと厳しいと思いますよ」
とアドバイスしてきます。

実際、本当に家賃設定が高い時もあるんでしょうが、
相場から見て、普通の価格であっても、もっと下げて欲しいと言ってきます。
当たり前ですね、彼らからしたら、家賃が低い方が、営業がやりやすいですから。

その結果、賃貸管理会社のアドバイスを鵜呑みし、その言葉通り、家賃を下げてしまう。
そんな大家が増えた結果、家賃が全体的にどんどん下がり、以前は相場の家賃だった金額が、高くなっていく。

そんな悪のスパイラルに陥っているイメージを僕は受けています。
そして、家賃が下がると、入居者の層にはどのように影響してくるのか?

それは、入居者の層が広がるということです。

つまり、低所得者層も、入居者層に含まれてくるということです。
その結果、滞納者も増えるというのが簡単な構図だと思っています。
一般的に、ファミリー物件で言えば、12万円が所得層が変わる家賃ポイントだと言われています。

つまり、12万円以下の家賃でしか住めない方は、日々の生活がいっぱいいっぱいで、何か
トラブル等が発生した場合は、もしかして滞納してしまうかもしれない層が、相対的に多くなる。

そして、12万円以上の家賃を払う方というのは、ある程度経済的に余裕がある方が多く、
滞納の可能性が相対的に低い層だという話はよく聞きます。

で、今僕が所有している物件は、全ての物件で家賃が12万円以上です。
これも関係して、今まで滞納されたことがないのかもしれません。
家賃を下げるという選択をすることは、
キャッシュフローが減少するということ以外にも影響がある、
ということです。

このブログを読まれている方には、もしかしたら、大家の方もいらっしゃるかもしれませんが、
家賃を下げるという決断が、いかに重いことなのか認識していただきたいです。
自分が家賃が下げることによって、その時は入居者が決まるかもしれません。

しかし、家賃を下げることによって、滞納リスクが上がる、しかも状況によっては、
それが回りの家賃相場を下げることになり、次回その部屋が空室になった際に、
更に家賃を下げなければ入居者を入れることができないという状況をつくりだすかもしれない。

こういったことも考えられるわけです。
なので、家賃を下げる前には、是非いろいろ考えていただきたい。

例えば、リフォームを他の物件と差別化をつけてするだとか、初月フリーレントだとか、
自分の物件ウェブサイトを作成し、自分の物件良さを効果的に発信する、
より多くの不動産屋に入居者募集をお願いする。方法はいろいろあります。

このブログでは何度も言っていますが、家賃を下げることは、確かに安全な方法です。
でも、これほど簡単で、つまらない方法はありません。

もう試せることは全て試して、それでもだめだったから家賃を下げようというのは分かりますが、色々試すのも面倒だし、家賃下げちゃおうという軽い考えで家賃を下げると、
最終的にはネガティブな意味で自分に返ってくる可能性がある。

このことは是非認識していただきたいです。
ということで、最近、家賃滞納が多発している現状を、
大家がより強い心を持つことによって打開していきましょう!

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