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みなさんおはようございます。

今日は、午前から監査法人の方と初めてお会いして、ご飯も一緒にします。
監査法人とは、簡単にいえば、会計のお目付け役です。
つまり、僕たち企業側からすれば、監査される側なので、あまり仲良くしてはいけないのですが、たまにこういった機会があるそうです。

東京で働いている時は、こういった面会はある程度役職がついている方が対応するのですが、北京の財経部には、日本人が2人しかいないので、僕も呼ばれました。
何を話すか、言葉は選びながら話さなければなりませんが、良い機会だと思って色々話を聞いて、勉強してきたいと思います。

今日はちょっと細かい話ですが、これまた家賃減額の件で、新たな気づきがあったのでご報告したいと思います。

一つ例を出します。

以下の前提だったとします。
家賃:120,000円、管理費:30,000円
管理手数料:3,600円(家賃の3%)

ちなみにここでいう管理手数料とは、入金管理手数料のことをいいます。
入金管理手数料とは、賃貸管理会社が、大家の代わりに入金の管理をしてくれることを言います。例えば、入居者が滞納気味であったり、入居者からのクレームはまず、賃貸管理会社の方で受けてくれます。それが彼らだけで解決できるのであれば、彼らの方で解決しますし、彼らだけで解決できない内容であれば、大家のもとに連絡が行くこともあります。

基本的に管理手数料は3%〜5%と言われていますが、ここでは、一番低い3%とします。
ここで気を付けていただきたいのは、管理手数料は“家賃部分”を基準に計算されるということです。つまり、管理費は含まれないことになります。管理費とは、大家の方が、家賃の他に物件を管理するために必要な費用として徴収しているお金です。

と、表面的にはそうなっていますが、実際は入居者の方は、家賃と管理費の総額のところしかみていません。上記の例で言えば、合計で150,000円なわけですから、入居者さんの興味はそこに行くのが普通です。

でも、ここで注意していただきたいのは、賃貸管理会社の管理手数料は“家賃部分”を基準に計算されています。

ちょっと大事だったのでくり返し言いましたが、上記の例で言えば、120,000円を基準に3%をかけて計算されているということになります。

そこで、家賃が減額になった場合はどうなるのか?皆さん興味ありませんか?
上記の例で、例えば、家賃が30,000円減額になったとしましょう。
そうしたら、家賃と管理費どちらがどれだけ減額になるのか?その結果、差し引かれる管理手数料はどの程度減額になるのか?

結論を言ってしまうと、この部分規則はありません。

契約を結ぶ際に、こういったケースの際、どうするかというようなことを条項に折り込めば別ですが、ほとんどそんな方は聞きません。

ここでも、結局は、賃貸管理会社との話し合いが必要になるということです。
大家にとって得なのは何なのか?

それは、管理手数料だけ考えると、家賃部分を全て減額する。上記の例で言えば、30,000円の減額を全て家賃部分に反映させ、家賃部分を90,000にするその結果、管理手数料も900円(30,000×3%)減額になるということになります。

しかし、通常の場合、2年おきに入居者は契約を更新しなければなりません。その際に、普通は家賃1ヶ月分を支払うのが普通です。

その香辛料の金額は“家賃部分”1ヶ月分が通常です。つまり、上記の例で、30,000円下げると、更新料が30,000円減額し、通常は、賃貸管理会社が50%手数料として控除するので、15,000の減額ということになります。

そうすると、家賃部分はトータルで考えると、あまり減らさない方が良いということになります。数字のあやですが、若干インパクトありますので、みなさんも家賃が減額になった場合、更新料と管理手数料の両面から考えて一番得する方法は何かということを考えた上で、家賃減額のインパクトを“家賃部分”と“管理費部分”に反映させることをおすすめします。

こういった小さいことのつながりが不動産投資家としての成功と失敗を分ける要因になってくると僕は思いますので、ご参考までにしてくださいね。

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