今日も↓↓↓をぽちっとお願いします。皆さんのポチが励みになります!
1月の賃貸経営は順調に推移しています。これから春先に向けて空室が発生してくることかと思いますが、なんとか乗り越えていきたいと思います。

人気ブログランキング

 

 

上記の通り、今年も1/12が既に過ぎていますが、自分が年初に立てた計画の範疇でキャッシュフローが推移しています。予想外の支出もありましたが、予想外に少なかった費用、また繁忙期ということで、もともと見積もっていた空室期間よりも短く決まったということもあり、総合的にということです。

 

僕は経理ということもあり、いろんな目線で数値を分析するのが好きですし、職業柄、そのように分析をしたくなってしまいます。その中で、総家賃収入に占める手残りキャッシュの割合がどの程度になっているのか?というのは重要な指標の1つだと考えています。

 

この手残りキャッシュフローの割合を算出する算定式は以下の通りで考えています。

 

手残りキャッシュフロー割合 = 100% – 返済比率 – 経費率

 

一般的に返済比率は50%を下回っていれば安全圏だと言われていますが、その安全圏だったとしても、家賃収入の50%は返済でなくなってしまうということになります。しかも、この返済比率は満室想定の家賃収入に対しての割合になっているケースが多いので、実際空室が発生することを考えると、実際に入ってくる家賃収入に対してのローン返済の返済比率はもっと大きくなるということになります。

 

次に、経費率ですが、これは所有物件の構造やエレベーターの有無によって異なります。

また、広告費であったり、原状回復費用も考えると、変動要素が大きいのが諸経費なので、予想するのが難しいところですが、僕はエレベーター付きRCマンションという経費率が高めの1棟マンションを所有しているので、経費率は30%程度になります。

 

そう考えると、単純計算で返済比率が50%だとすると、経費率が30%ということになります。手残りキャッシュフローの割合は20%程度になるというのが通常の数値になりえます。

 

ただし、先ほども申し上げたようにこの20%という数値は空室損失を含んでいません。ということで、実際の手残りキャッシュフローの割合は10%台になってしまうことになります。

 

僕の場合は、保守的に考えたいので、1棟マンションは24部屋1Kタイプに対して年間6部屋の空室が発生するという想定で、大体この手残りキャッシュフローの総家賃収入に占める割合が25%前後になります。安定運用しているファミリータイプ区分マンションのキャッシュフローがあるというのが大きいです。

 

この割合を30%、35%と少しずつ上げることによって、経営の安定性を上げていきたいと考えています。そのために、しばらくは質素に暮らしていきたいと思います。これは不動産投資家の宿命ですね。でも、その分色々学ぶことや、刺激を受けることが多いと個人的にはポジティブにとらえているので、自分的には不動産投資の世界に飛び込んで良かったと思います。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪