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今年になって成約いただいた入居者については、自主管理で行っているのですが、それに伴って家賃保証会社の保証形態を代位弁済から家主ダイレクトと呼ばれる代理収納型に切り替えています。

 

この運用にしてから3か月程度経過しているのですが、やはり思った通り、入金管理が楽です。家賃保証会社から、毎月定期日に直接振り込まれるので、毎月入居者から振り込まれるか振り込まれないか心配する必要性が低くなりますし、仮に入居者が家賃滞納となった場合であっても、督促は保証会社がしてくれます。

 

ただ、もし家賃保証会社が破産した場合は、入居者へ連絡を行い、支払先を家賃保証会社から自分の口座へ変えていただくように通知する等の手間がかかりますが、僕が現在利用させてもらっている保証会社は規模的には大きな部類に入るので、破産リスクは相対的に低いです。(もちろん、とは言っても破産リスクがゼロというわけではないのですが)

 

ということで、自主管理をしている方は家主ダイレクトの形はお勧めです。

 

このコロナ禍では、保証会社をまとめるか、リスク分散のためにあえて保証会社を散らすのか?悩みますけどね。僕個人としては、一つの会社にまとめるのは危険だと思います。

 

1つの会社にまとめると、入金管理は楽です。

毎月一定日に1つの会社からまとめて入金されるので、複数会社の場合と比べて確認する時間は短くなります。

 

でも、短くなるって言っても、3社や4社の入金管理が1件になったからといって、1分以下の時間の削減にしかならないんですよね。

 

それよりも、1つの会社が破産することによって、家賃全額が入ってこなくなるリスクを避けた方が経営としては無難だと考えます。

 

僕は所有している物件のエリアがどちらかと言えば集中しているので、何かあれば自分で対応すればよいと思ってしまいます。自分で対応すればどうにかなることって意外と多いです。

 

保証会社については、今後更に使用するケースが増えると思います。

連帯保証人を入れると、極度保証額の記載が必須となり、大体のケースで家賃の2年分が極度額になるので、その金額を見て、連帯保証をしたくないという方が増えると思いますし、契約する側としても、契約書をそのベースで作り直すのが面倒と聞きます。

 

実際に、僕の知っている管理会社で、今後は全て保証会社を入れるという会社もあります。

 

ということで、家賃保証会社は今後更に大きくなり、保証の形態も増えていくと思います。自分にとってベストは保証形態で家賃保証を入れてもらえるよう、管理委託をしていたとしても、家賃保証の形態や保証範囲についての知識はある程度持っておくことをおすすめします。

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