昨日のブログの冒頭で繰り上げ返済の話を少し申し上げました。

僕の投資法というのは最初に大きくドバっと購入して、その後は自己資本比率向上にとにかく務める。言い換えると、貯金に徹するということです。

 

そして、ある程度自己資本比率が安定してきたら、次の物件に向かうという、あまり無理をしない方法です。安定的な方法の為、スピードも遅いわけです。

 

ある程度の貯金が出来た時に、自己資本比率の上げ方には、大きく2種類あります。

 

  1. そのまま現金で保有しておいて、次の物件購入の頭金として入れる
  2. 既存の繰上返済に回し負債比率を下げる

 

本日はこの2つに関して、主なメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

 

現金保有のメリット・

現金保有のメリットは、なんといっても自己破産リスク軽減です。

どんなに大きな出費が発生したとしても、キャッシュで払える範囲内の事であれば、自己破産することはありません。

 

そして、キャッシュを持っておけば持っておくほどそのリスク許容度というのは高くなります。

 

また、キャッシュを持っているということはそれだけ信用があると銀行から評価されます。全額を物件購入のための頭金として入れるということをしなくても、銀行にその残高があることを見せるだけで、融資交渉は有利になります。

 

逆にデメリットは、機会損失です。

仮に、そのお金を繰り上げ返済に回したり、現金ではない形で運用した場合に得られたであろう利益が、現金のまま保有している場合はほぼゼロだということです。

 

銀行に預けていても金利などほぼ発生しないという意味でほぼゼロと言っています。

このデメリットのところで僕はいつも悩みます。

 

何も生み出さない現金を所有していることをお金を遊ばせると言いますが、お金を遊ばせておくことに罪悪感というか、もったいない感をすごい感じてしまう人間なので。。。

 

繰上返済のメリット・デメリット

繰上返済のメリットは、確実に金利が減ることという意味で、超安定資金運用の方法だということです。

 

繰上返済をすることによって、利息計算の基礎となるローン残高は減少するため、将来発生する金利は確実に減額されます。つまり、確実にメリットが享受されるということになります。

 

また、ローンを返済すると、負債比率が下がります。

ゆえに、家賃収入に対するローン返済額の比率である返済比率が下がり、ビジネスとしてより安定していきます。

 

デメリットとしては、現金保有のメリットのところで申し上げた、リスク許容度及び次の物件購入の時に現金保有の場合と比べ信用が下がるという点です。

 

どんなに繰り上げ返済をしても、大きな出費が発生した時にキャッシュがなければ、自己破産につながる可能性が出てきます。また、銀行評価において間違いないのは多額の現金を保有していることです。という意味で、繰り上げ返済に回るよりも、現金で所有しておいた方が、銀行の評価は高くなる傾向があります。

 

ということで、上記のメリット・デメリットを考えながら、現金で保有しておくべきか?それとも繰上返済に回すべきか?決定するようにしましょう。

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