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みなさんこんにちは。

今日は週に1回のニュースレターの日です。
今日の話題は、公示地価の話題です。地価というのは政府が毎年1月1日ベースで3月に公表している土地の価値ですが、今年は昨年好況ということもあり、近年ではまれに見る上昇率を記録しました。

景気が回復しているということは、様々な経済指標を見たり、ニュースを見れば一目瞭然なわけですが、はたしてそれが大家にとって良いことなのか?というとそうでもないと僕は思います。

例えば、今回の公示地価の話にしても、この公示地価が上がったからといって、不動産売買価格がすぐに上昇するということではないと思っています。というのも、不動産の売買価格に関しては、近隣の事例を基に算定されるケースが多く、それらの事例というのは、直に上昇ということは考えにくいからです。

まずは、公示地価上昇のニュースを見てみましょう。
以下から引用になります。

2014年地価公示・3大都市圏上昇、湾岸は10%超の上昇
国土交通省は18日、14年1月1日時点の地価公示(調査地点=2万3380地点)を発表した。全国の地価は住宅地で前年比0.6%下落、商業地は0.5%下落となったが、いずれも前年調査と比べて下落率は縮小した。上昇地点の割合数は全国的に増加し、3大都市圏では住宅地の約1/2、商業地の約2/3の地点が上昇した。地方は住宅地・商業地ともに下落率が縮小した。

住宅地では住宅ローン減税拡充などの施策や、低金利の継続による住宅需要の拡大、商業地では景況感改善に伴う消費拡大や、オフィス空室率の改善により、賃料に上昇傾向がみられる地域が増加した。

3大都市圏の住宅地の地価は0.5%の上昇(前年調査0.6%下落)で、東京圏が+0.7%(△0.7%)、大阪圏が△0.1%(△0.9%)、名古屋圏が+1.1%(0.0%)。3大都市圏の商業地は1.6%の上昇(△0.5%)で、東京圏が+1.7%(△0.5%)、大阪圏が+1.4%(△0.5%)、名古屋圏が+1.8%(△0.3%)。

半年前の都道府県地価調査(7月1日時点)との共通地点(全国1578地点)で比較すると、東京圏の住宅地の上昇率は、前半、後半ともに0.6%、商業地の上昇率は前半0.8%、後半1.2%で、商業地は後半が上向きとなった。景況感・消費マインド改善により都心商業地の店舗やS・Aクラスビルの賃料が供給不足により反転上昇。不動産投資市場の過熱化に加え、マンション素地としての需要も加速した。

東京23区の住宅地は全ての区で上昇。マンション素地としての希少性が高い千代田区、中央区、港区がそれぞれ5%を超える上昇となった。東京圏の住宅地の上昇率が高かったのは湾岸地区。1位から4位までを東京・中央区の勝どき、佃、月島の地点が占め、いずれも10%以上の上昇となった。江東区・豊洲もトップ10入りした。

大手デベロッパーによる新築マンションの耐震・液状化対策や値頃感のある販売価格がユーザー回帰に繋がった。都心3区以外に東京圏で3%以上上昇したのは川崎市中原区、横浜市港北区および都筑区、千葉県君津市。商業地は都区部全体で2.7%上昇(0.4%下落)と反転。都心3区はいずれも4%以上の上昇となった。新宿・渋谷のほか、武蔵野市、さいたま市大宮区、横浜市西区など郊外でも3%以上の上昇を記録した。

大阪圏の商業地は後半上昇が加速。オフィス空室率の改善やマンション素地需要から大阪市が+3.6%(△0.1%)、西区と天王寺区はそれぞれ6%の上昇となった。京都市と神戸市も上昇した。一方で住宅地は回復途上にあり、3%以上の上昇となったのは神戸市灘区のみ。名古屋圏では、好調な地元経済により名古屋市の住宅地が+2.6%(+0.4%)、西三河地域では西尾市以外すべての市町が上昇した。

被災3県を除いた全圏域・全用途別の上昇率トップは名古屋市中村区椿町(商業地)の+12.0%。地方圏では住宅地・商業地ともに約3/4の地点が下落したが、年後半はいずれも下落率が縮小した。
(提供:日刊不動産経済通信)

いかがでしょうか?

都心を中心として、地価が上昇しているということが明確に分かるかと思います。
ここで、気になるのが、大家への影響ですが、直に影響の出てくる可能性があるのが、固定資産税・都市計画税の金額です。これら2つの税金の基となるのが、固定資産税評価額です。

そして、固定資産税評価額は、公示価格の70%です。つまり、公示価格が上がれば、固定資産税評価額も上がり、結果的には、納める税金も多くなります。

そういったことも考えると、この公示価格の上昇、必ずしも良いニュースとは言えません。

固定資産税評価額は3年に1度評価替えなので、今年影響が出るかはわかりませんが、税金は今後上がっていくという想定でいた方が良いでしょう。そのために、より堅固な経営をしていく必要がありますね。

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