大連の資産評価額とそこから学んだ資産評定方法

みなさんおはようございます。

昨日、大連の出張から北京に帰ってきました。
出張というと、管理部の人間からすると、あまりない話なので、
うらやましく聞こえるときもあるのですが、実際自分が行ってみると、
飛行機の乗り継ぎやら、空港からオフィスまでの移動時間で時間を取られることが多く、
肉体的に疲れます。しかも、今回、泊まったホテルはかなり良かったのですが、
その周りに何もないという。笑まぁ、それも経験と思うと、良い経験させていただきました。

一昨日に、不動産鑑定士の方と、一緒に倉庫を回ったという話は一昨日のブログで
申し上げましたが、結果の件、なんと、昨日に既に連絡もらいました。
不動産評価というと、時間がかかるイメージでいたのですが、意外とパッと
でたので、意外でした。

資産内容としては、土地と倉庫に分かれているのですが、減価できるのは、
土地だけ、倉庫はほとんど減損の可能性はないとのことでした。

これを聞いて、「え？」と思いました。
倉庫は実際見てみて、ほとんど稼働していない状態でした。
面積の１/３程度しか使っていない、半遊休資産と言っても、異論はないほど、
キャッシュを生み出していない資産でした。

不動産投資でいえば、キャッシュを生み出していないので、収益還元評価は低いけど、
資産自体の価値をはかる積算評価では価値が高いということになるのでしょう。
これが、私たち不動産投資家の資産であれば、かなりうれしいですよね。
収益還元評価で物件を購入し、積算評価で物件を売却すれば、それだけで利益が出るわけですから。

彼らは現地でしきりに写真を撮っていましたが、その写真だけで、本当に資産価値が分かるのかな？と僕が見ていました。ちょっと、つたない中国語を使い、彼らに確認しましたが、彼らは、倉庫の材料を見て、まず原価を換算し、後は面積でかけるという荒っぽい方法で鑑定評価を出しているとのことでした。

その評価には、倉庫がキャッシュを生み出している状態ではないということは考慮されず、
計算過程の際に考慮されるのは、材料原価×面積だけです。
その後、もう少し、評価を下げてくれないか？ということで、相手側に頼みましたが、
これが限界とのこと。

土地に関しては、減損できるとのことですが、これはおそらく政府が公表している
該当地の地価に面積をかけて参集しているのだと思います。倉庫の資産鑑定法と比べると、
こちらは、リーズナブルというか、分かりやすい公正な価格ですよね。

ということで、今回は、不動産鑑定をどのように行っていくのか？というのを、現場で、しかも
不動産鑑定士を目の前にして経験できたので、かなり勉強になりました。

あとは、不動産鑑定の手数料ですが、これは中国人スタッフを通じて、話し合ってもらうことに
します。

   

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