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今日は1棟マンション所有者にとっては頭が痛い問題である大規模修繕に関してです。

大規模修繕は物件の規模によっては軽々1,000万円を超えてきます。大規模修繕が発生する前に売り抜けられれば良いですが、時には長期保有の可能性も考えていかなければなりません。

 

大規模修繕と言えば、12年スパンぐらいで、一括で工事をするというイメージでいました。

そのために貯蓄をしておく必要があるという事で、1棟マンションを所有している場合は、月々のキャッシュフローをある程度ためておく必要があります。

 

もし、月々のキャッシュフローすら赤字の場合は、この赤字及び将来の大規模修繕費用を自分の資金から持ち出しということになり、投資自体が損失になってしまう可能性が高くなります。そして、僕が購入した1棟マンションは手を抜くと、こういう状況になりかねません。

 

そこで、将来発生する大規模修繕の一部を15年かけて一部ずつやることにより、物件の外観を綺麗に保ち、かつ、その費用を毎月支払うことによって、その費用を損金算入することが出来るという大規模修繕リスクを軽減し、節税メリットもあるというプランがあることを、不動産投資家の仲間から聞きました。

 

費用は物件によって賃料収入の3%~8%程度、毎月支払う必要があるという事ですが、3%だった場合、それでも月々キャッシュフローをプラスにしていくことは十分可能なレベルなので、設定料金によっては検討も考えていきたいと思います。

 

大規模RC造の物件を所有していると、将来発生する費用として考えておきたいのは、外壁補修、屋上防水、外壁塗装の3点です。そして、エレベーター設置のマンションであれば、エレベーター部品の交換費用等も考えていかなければなりません。

 

一応こういった費用も計画に入れて将来5年間のキャッシュフローを見積もっているのですが、エレベーター付きRC造物件は金食い虫であることを所有してつくづく感じます。

 

その分、アパートと比べて相対的に空室リスクは低くなるのかもしれませんが、安く住みたいと考えている入居者にとってはアパートであっても良いという考え方もあるのは事実なので、明らかにマンションが良いということとは一概に言えません。

 

大体3年ぐらいすれば、この物件の平均空室期間だったり、解約のリズムが分かってくるので、まずはそのリズムに慣れることを優先的に、将来的な大規模修繕を定期的に行う事も検討して、メリットの方が大きいようであれば、取り入れていきたいと思います。

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