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区分所有マンションでは、大規模修繕工事の計画や日々の清掃等々、管理費や修繕積立金を取られるかわりに管理してくれますが、1棟丸ごと購入すると、こういった大規模修繕の計画や清掃等々日々の管理を自分で管理しなければならなくなります。

 

こういった日々の管理を自分でやっている方もいますが、僕たちサラリーマン大家は日々の本業もあるので、なかなかこちらに時間を割くことができません。ある程度は自分で出来るにしても、多少の外注はしていく必要があります。特に、規模を大きくしていくと、全部自分で管理するというのは不可能になるので、外注することは必要です。

 

その中で、大規模修繕工事の中でコストがかかる工事についてお話したいと思います。

ずばり、大規模修繕の中でコストがかかるのは、外壁補修、屋上防水、排水管清掃・修繕だと言われています。

 

今僕が買い付けを入れている物件は、上記の工事が昨年ぐらいに行われているので、保有した後に大きな大規模修繕工事が発生する可能性は低いです。ただし、メインの工事は発生しなくとも、多少の修理コストはかかっていくとは思いますが。

 

こういった事を賃貸管理会社の方と話しながら、適正な工事時期や費用について協議をしていくプロセスは区分所有ではないことです。もちろん、賃貸管理会社の言われるがままに費用をかけて、支払いをするということも出来ることは出来ます。ただ、ぼったくりや手抜き工事なんてこともあるかもしれないので、僕は出来る限り自分で関わっていきたいと思っています。

 

それと、エレベーターがある物件は要注意だと思っています。

仮に、その物件のエレベーターの瑕疵で人が死亡したり、けがをした場合、賠償をしなければなりません。そのために保険に加入しておくことはもちろん大事ですが、日々の管理もしていかなければなりません。

 

エレベーターにはフルメンテナンス契約とPOG契約の2種類があって、フルメンテナンスは部品交換代金も含んだ契約の為、コストが高くなります。その分サービスが充実しているということになります。POGは、消耗部品のみの交換になるので、大きな部品の交換が発生した場合は、別コストがかかります。その分、安めの維持コストです。

 

こういったコストも最小限に値切っていきたいところですが、値切りすぎると業者との関係性が悪化し、やるべきことをやってくれなくなります。そこのバランスを見ながら、適正価格で適切な管理が出来るようにしましょう。

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