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みなさんおはようございます。

昨日は、久しぶりに夜遅くまで残業しました。
21:00ぐらいまで残業したのですが、会社には3人程度しかいませんでした。
日本人は働きすぎとよく言われていますが、それを毎日実際肌で感じています。
大体18:00ぐらいの地下鉄、道路がかなり混みます。

日本では、それが19:00ぐらいのイメージです。19:00でさえ、日本であれば早いイメージですが、こちらでは、19:00退社だとかなり遅い方です。職場にはほとんどスタッフはいませんし、
地下鉄、道路もわりかしすいています。

とはいえ、いつかは日本に帰るわけなので、こういう生活に慣れすぎてしまうのも若干怖い気もするんですが。。。まぁ今を楽しむ方が大事なんですかね。笑

不動産の評価方法には、主に3つあります。一つは、収益還元法、2つは、積算評価、3つは、取引事例比較法です。

この3つは、どれが正しいということではなく、評価をする機関によりどの評価方法を採用するかは異なってきます。一般的には、売買の時には、取引事例比較法を参考にする傾向があると言われています。つまり、その売買物件周辺の実際の売買事例を基に、時点修正(参考にした売買事例と実際の売買が起こった日時間の修正)、減価修正(参考にした売買事例と実際売買の対象となった物件の築年数、物件の広さ等条件の違いを修正)を加え、売買価格を算定しています。

残りの2つの評価は、主に、銀行が不動産投資家に融資をする際に、不動産の担保価値を算出する際に使用されます。どちらを使用するかというのは、金融機関により異なります。一般的には、積算評価の方が、低い評価額がでる傾向があるので、保守的な銀行は積算評価を参考にしますし、融資に対して積極的な金融機関は、収益還元法を参考にします。

そこで、今日は、上記で申し上げた積算評価というのが、どのように計算されるのかについて、お伝えしたいと思います。素人では判断できない要素もあるのですが、それでもある程度は素人でも計算することができます。では、以下ご参考にしてみてください。

土地評価の手順

路線価を調べる

国税庁のHPにアクセスして、該当する土地の路線価を調べます。
「財産評価基準書」www.resenka.nta.go.jp

住宅地図を調べる

無料系・・・ヤフー地図、Googleマップ
有料系・・・ゼンリン(its-mo Navi) 1,980円/年、
ゼンリン住宅地図プリントサービス 300円/枚
マップファンドットネット 2,079円/年

路線価地図と住宅地図を比較して、物件の位置を特定

路線価と土地の面積を掛け算する

例えば、「470c」となっていた場合、その土地の面積は1平米あたり470千円つまり47万円の価値があるとみなします。アルファベットのCは「借地権割合」と呼ばれていて、もしその土地が借地権であったならば、評価がどの程度減価されるかの割合を示しています。

区分所有の場合

土地所有権の割合を調べ、全体の評価額から按分。

※区分所有の場合、土地の処分権が弱いため、あくまで目安として考えて下さい。

土地の掛け目について(専門家の意見が必要になる部分ですが、ご参考までに)

土地の形状(地形、地型)

正方形に近ければ近いほど(整形地)、評価は高く、土地の形がいびつであればあるほど、評価は低くなります。

接する道路や、道路との接し方(接道)

接する道路が公道であり、さらに幅が広ければ広いほど評価が高まります。

高低差、斜面など

道路と土地の間に高低差があったり、坂を構成されて作られた土地、土地そのものが斜面であったりするものは、評価が低くなります。

用途地域

制限のゆるい土地ほど、評価は高くなり、逆に制限の厳しい土地ほど評価は低くなります。
工業系>住宅系>商業系

権利関係に争いがないかどうか?

ブランド土地はプラス評価

※道路に接していない土地は再建築不可
※再建築可能なもの(4m幅以上の道路に2m以上接している)

・建物の評価額
SRC、RC・・・200千円/平米、減価=(47 – 経過年数)/47年
重量鉄骨・・・180千円/平米、減価=(34 – 経過年数)/34年
木造・・・150千円/平米、減価=(22 – 経過年数)/22年
軽量鉄骨・・・150千円/平米、減価=(19 – 経過年数)/19年

ただし、以下の点はご注意ください。
※いわゆる違法建築物件(建ぺい率や容積率をオーバーして建築されている物件)については、評価ゼロになってしまいます。
※大型の物件や、新築物件の場合、建物の「確認済証」「検査済証」が無い場合、評価減ないし融資不可となることが多くあります。

積算評価で、高い評価額が出るのは、郊外の物件が多いと言われています。
なぜなら、土地が広い物件が多いからです。

土地というのは、基本的には、価値が減少しません。
もちろん、各年地価は変わりますが、建物のより、年を経るごとに
それ自体の価値が減るということはありません。

従って、東京近郊のように、狭い土地に、高いマンションを建てるような
ことをしていると、積算評価は、土地がある物件に比べ、低くなる傾向があります。
融資を受ける際には、積算評価は大事になってくるので、
こういった評価方法があるということも、頭にいれておいていただければと思います。

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