先週に早くも2017年の固定資産税・都市計画税の通知が来ました。

杉並区の物件だったんですが、杉並区はせっかちみたいですね()

 

ちょうど先日、CFPのみなし研修で固定資産税評価額と時価評価の算定方法を学んだところなので、本日はこの通知から銀行査定上の評価額である積算評価を求める方法をお伝えしたいと思います。

 

固定資産税の通知にある宅地評価額は1/6に減額されている

固定資産税・都市計画税の通知書には、土地である宅地と建物それぞれに分かれて固定資産税評価額が記載されています。

 

この価格が時価の基準と言われる公示価格を算出する際のベースとなる金額になってくるわけですが、一点ご注意いただきたい点があります。

 

それは、宅地の固定資産税評価額は本来の金額の1/6に減額されているという点です。

これは自宅を購入する人を促進するために長く続いている特別法です。

宅地というのは住居目的の建物が上物としてある土地です。

 

それ以外のビルだとか、駐車場というのは住居目的ではないため、本来の土地価格に対してフルに固定資産税が課されます。

 

つまり、固定資産税評価額が100万円となっていた場合は、本来の価格は600万円ということになります。この点を間違えると最終価格が大分異なってくるのでご注意ください。

 

固定資産税評価額は公示価格の70%

宅地の価格に6倍した金額に建物の固定資産税評価額を加算したものが固定資産税評価額ベースの100%の価格になります。

 

そして最後に忘れてはいけないのが、固定資産税評価額は時価の基準と言われる公示価格の70%程度と定められている点です。

 

なので、固定資産税評価額を求めた後、0.7で割り返してあげると大体の公示価格ベースの金額が算出され、銀行で所有物件の評価をされる際はこの金額も参照されます。

 

ただ、最近は物件価格が高騰しており、上記方法で求めた金額と実際の売買価格の間に大きな乖離があることから多少の調整は行われると聞いてはいますが、どこまでという話は分かりませんし、銀行や個人の属性によって異なる部分かと思います。

 

ちなみに、僕は2つの物件を計算しました。

3,000万円程度で購入した物件なのですが、上記固定資産税評価額をベースに求めた

時価は1,500万円弱でした。半分にも満たないというかなり厳しい現実でした。

 

これでは確かに銀行からすると担保価値が低いと言われてしまうのは目に見えています。

実際に昨年の2月~3月はそういったことをさんざん言われましたし。

 

評価額が低いということは、税金が少なくなるという意味では大歓迎なのですが、

銀行融資で担保価値を出す際にはデメリットとして働く点を頭に入れておいていただければと思います。

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