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投資では勝つことよりまず負けないことが重要という話は多くの人が聞いたことがあることだと思います。ただ、この情報がありすぎる社会で、それを重要と取っていない方も多くいるかと思います。

 

このように言っている僕は、取れないリスクを背負って、8年前に不動産投資を始めました。当時貯金700万円ぐらいでしたが、25歳の時に約1億5千万円のローンを背負いました。ローンの返済額は月々45万円程度だったと思います。

 

加えて、全て区分マンションだったので、管理費・修繕積立金が月々15万円程度あったので、月々60万円の支払い義務がいきなり発生したことになります。全てオーナーチェンジで購入したので、購入当初から家賃収入がある状況でしたが、月々の返済額の1年分も貯蓄を持たない形で投資を始めたので、今考えるとぞっとします。

 

その約7年半後に2億円弱の1棟マンションを購入しましたが、こちらは約3年分の月々返済額の貯蓄がある中で、投資をしているので、もし仮に不動産価格が急落したり、何らかのトラブルがあったとしても、賄える範囲内でやっています。

 

2016年頃から2019年頃まで、不動産融資はかなりじゃぶっていましたが、その間、自分が取れないリスクを背負ってしまい、その後運営に苦労し、自己破産を余儀なくされる方も発生してきているという話はちらほら聞きます。

 

キャッシュフローを増やすには確かに不動産を買い増ししていかなければなりません。でも、何かあった時に自分の資金力でカバーできない規模まで拡大してしまうと、想定外の事象が発生した時に、一気に最悪の事態まで発展する可能性もゼロではありません。

 

ということで、まずは小さいところから大きくしていくという精神はかなり重要です。不動産投資の初期であればあるほどです。これは自分への戒めのために言っているということもあります。

 

今後僕が不動産投資の規模をかくだいしていくか否かはまだ分かりません。

僕としては出来る限りリスクは減らしたうえで利益を得たいという思いは今は強いので、規模にこだわりはありません。

 

今後は買い増すにしても、最大で1億円程度、メインは1億円以下の価格帯での勝負になってくるのかなと思っています。加えて、借入をしない形でキャッシュフローを増やしていくことも重要になるのかなと。

 

自己資本比率でいえば、40%以上の水準で投資規模を拡大していくというのが理想ですね。そして、1部屋当たりの専有面積が広めで、居住期間が長いタイプのマンションを選択していくことになると思います。

 

それもこれも、ファミリータイプのマンションとワンルームマンションを所有して、自分自身実感して気付いたことがあるから言えることですけどね。やはり、何事もやってみなければ分からないことは多いと思うので、興味があるのであれば、まずは小規模から始めてみることをおすすめします。

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