不動産投資において将来の売却価値を見積もることは重要ではあります。

しかし、世の中には多くの資産評価方法があり、絶対に正しい評価というのはこの世の中に存在しません。

 

不動産には、大きく3つの評価方法があります。

 

・取引事例比較法

・原価法

・収益還元法

 

原価法というのは、いわゆる積算評価です。土地を路線価で求め、建物の価値を構造別単価×延べ床面積で求めるという方法です。

 

取引事例比較法というのは、単純に周辺の類似物件の取引事例をもとに大体の価値を算出するものです。時点修正や価格修正などで出来る限りその物件に近い数値を算出します。

 

そして、本日は利回りという概念を使用した収益還元法を使った価値の見積もり方法についてお話したいと思います。

 

表面利回りをベースに考える

収益還元法とは、年間家賃収入を想定表面利回りで割りかえして物件価値を求める手法です。

 

例えば、年間家賃収入が1,000万円の物件があったとして、周辺類似物件の状況を踏まえ考えた表面利回りが5%だったとします。

 

そうすると、1,000万円÷5%=2億円ということになる訳です。

 

この表面利回りはその時によって異なります。

 

現在であればワンルームですと4%前半なんていう物件でも普通に売れている時代です。

その物件価格が上昇したり、下落したりするのは僕たちが操作できない市場の影響を受けるものなので完全な予想が出来ないのが難しいところですが、ケース別に見積もることは可能です。

 

今の都内一棟マンションの平均表面利回りが5.5%だとすると、そこから1%下がった4.5%という想定。逆に1%上がった6.5%という想定ぐらいはできます。

 

将来の表面利回りを予想するというのが難しいところですが、そこは何パターンも作成したうえで臨めるということで、結構使えます。

 

将来の利回りを予測する

そこで肝心の将来の利回りを予測するという部分ですが、これを考える上では、まず物件は経年劣化していくということを考慮しなくてはなりません。

 

今と全く同じ市況だった場合、時間が経つにつれて利回りは自然に高くなっていきます。

なぜなら、物件が古いということは投資家にとってはリスクとなり、その分利回りが高くならないと購入してくれない為です。まさに需要と供給のバランス。

 

なので、まず参考になるのが、今の時点で築年数と物件の立地条件が同じで売り出されているものの利回りです。

 

そこから、将来の変動を考えて上げ下げするというのが通常の予測方法かと思います。

 

将来の物件価値の予想は様々ですが、収益還元法による評価も1つの手法としてトライしていただければと思います。

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