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今週末は民泊の撤退作業です。スッキリするような、寂しいような複雑な気分です。

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物件の収益性を判断する方法には多くの方法があります。

どの指標を大事にするかというのは人それぞれですが、数値で大半のことは判断が可能です。最終的な判断は、数値だけでは100%判断できない賃貸需要の面となりますが、これに関しては、経験値がものをいいます。

 

ということで、我々不動産投資家は、まずは定量的な判断基準を固めるべきですが、その定量的な判断基準について、どういったものがあるか、考えてみたいと思います。指標は複数あり、何が良い悪いとは言えませんが、一般的な考え方や僕自身の考えも織り込んでいきたいと思います。

 

CF

これは収益性を見るうえで、僕が一番参考にする数値です。

 

税前キャッシュフロー ÷ 物件価格(諸費用は含まない)

 

で計算します。

 

1都3県のそれなりの立地の不動産を購入する場合は、CF率2%いっていれば、優秀な物件です。CF率には、物件の利回りと融資条件、どちらも間接的に加味されています。

 

金利が高くても、物件の利回りが良ければ、CF率は高くなります。

逆に、金利が低くても、物件の利回り自体が低いと、CF率は低くなってしまうことも多くあります。

 

この指標で言いたいことは、購入した物件価格に対してどの程度キャッシュを生んでくれているのか?ということです。立地が悪く、賃貸需要の面で疑問点が残るエリアなのに、CF率が低い物件はやめるべきでしょうし、立地が良く、賃貸需要もある程度見込めるのに、CF率が高くなっている物件は買いということになります。

 

この指標は不動産業者と話をする際にもよく使われます。

間接的に物件と融資条件をパックにして考えることができる指標なので、物件選定条件として業者に伝えやすい指標ではあります。

 

先ほど、CF率2%以上であれば、優秀な部類に入ると申し上げましたが、地方の物件であれば、中にはCF率が5%を超える物件さえあります。

 

しかし、そういった物件はえてして何らかの問題物件です。

通常の稼働していて、出口戦略も問題なくとれるような立地に位置するような物件は、リスクが低いということで、購入層が多く、物件価格が上がる=CF率が下がる傾向があります。

 

返済比率

これは財務安定性を測る指標です。

 

ローン返済額 ÷ 家賃収入

 

で計算できます。

 

例えば、1か月のローン返済額が50万円、家賃収入が100万円の場合は、返済比率は50%以下になります。この返済比率については、どの割合以下にしておくべきというのは人それぞれ異なります。

 

著名な大家の方であっても、この部分の考え方は大きくなるので、何が守るべき返済比率の数値かというのは明言しにくい状況ではありますが、安定的に運営したい方は、返済比率は50%以下にすべきと言っているのをよく聞きます。

 

でも、どんな方であっても、60%以下には押さえておくべきという話はしています。

ちなみに、今の僕の返済比率は45%です。来年に区分マンションのローン完済も考えているので、それを実行した場合は30%台後半となり、財務的には大分安定した状態になります。

 

中には返済比率70%や80%で投資してしまう人もいます。

返済比率が高いということは、少し空室になっただけ月々のキャッシュフローが赤字になってしまうことを意味することになるので、危険だと言えます。

 

ただ、最近はやりの商法としては、月々赤字になるのは将来の保険のため。我慢して支払い続けていれば、将来的にはローン完済となり、家賃収入が丸ごと入ってくるので、年金代わりになるという説法があるらしいのですが、キャッシュフローが出ない不動産投資はすべきでないので、ご注意ください。

 

損益分岐点

最後の損益分岐点です。

この考え方は単純な考え方です。

 

例えば、購入した1棟マンションが全部で10部屋あったとします。そして、1室空室になったら赤字になってしまうのか?2室空室になってしまうのか?という考え方です。これは指標というより、感覚的な問題なのですが、どんなに小さいマンションやアパートであっても、やはり、1室空いたら赤字になってしまうのは危険です。

 

先ほどのCF率や返済比率の視点ともリンクしてくる話ではありますが、物件の利回りが高く、金利が低く、融資期間が長い条件であればあるほど、キャッシュフローに余裕が生まれ、あらゆる数値が良くなります。

 

この損益分岐点という考え方についても同様です。

10室の内、1室空室になってしまうような余裕のない投資を行うよりも、10室の内、3部屋が空室になっても黒字で回るような部屋を購入することができれば、投資としては負ける可能性が低くなるのは言うまでもありません。

 

結局は出来る限り安く仕入れるということに尽きるのですが、今やサラリーマン大家は無数に増え、ライバルも多くいます。その中で良い物件を獲得するためには、やはり行動量が大事です。運ももちろんありますが、行動しないことには何も生まれません。

 

ということで、自分にも同じことがいえるので、物件探し頑張っていきましょう!

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