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もうすぐでお盆休みですね。今年はFXにフォーカスしていきたいと思います。

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業者から収支シミュレーションの提示を受けることは多いと思いますが、そのほとんどの数値が楽観的な数値です。賃貸経営の経験がない初期の頃はその数値を信じてしまいがちですが、それを信じて購入し、その後大変な目に遭ったという方も多くいます。

 

実際に、僕も共用電気料金が収支シミュレーションより3倍程度高かったということを経験しました。気持ち的にはその売主を訴えたいところでしたが、契約書には収支シミュレーションに関する記載がないため、それもできません。

 

結局は信じられるのは自分だけということになってしまうのですが、本日はこの収支シミュレーションについて考えて行きたいと思います。

 

楽観的な数値

そもそも、収支シミュレーションは楽観的な数値であることがほとんどです。

これは収支シミュレーションを提示している業者の立ち位置を考えればすぐに分かることです。

 

業者としては、その物件を売って、利益を得たい、その思いが強いのです。

従って、収支シミュレーションを良く見せた方が買主の方が買い付けを入れてくれるので、できる限り良い数値でシミュレーションを立てようとするのはよくよく考えればわかることです。

 

具体的には、業者のシミュレーションでは、空室を見込んでいないケースが多くあります。

実際の賃貸経営では、空室が発生し、一定期間家賃が入ってこないということがあります。また、その際にリフォームコストも発生するので、空室が増えれば増えるほど、満室ベースのシミュレーションとは乖離が発生するということになります。

 

また、シミュレーションでは大規模修繕を見積もっていません。

大きな物件であれば、大規模修繕費用は1,000万円をこえることもざらです。なので、賃貸経営で入ってきているキャッシュフローは全て使って良いというお金ではありません。

 

特に1棟を購入している方であれば、修繕積立金を自分自身で管理していかなければならないので、注意が必要です。実際に大規模修繕をしなければならないステージなった時にお金がないからできないとなると、その後の空室率上昇、ひいてはキャッシュフロー上回らなくなってしまうということにもなりかねません。

 

法的な拘束力はない

収支シミュレーションを信じて購入したんだから、それと大きく乖離していたら、訴えられると思われている方もいると思います。僕もそう思っていた時期もあります。

 

しかし、シミュレーションはあくまでシミュレーションだということは忘れてはいけません。トラブルが起きたときはあくまで契約書記載の内容を基に裁判が進みます。

 

なので、シミュレーションはあくまでシミュレーションだということです。繰り返しになりますが。ただし、業者としても、倫理観を高く持っている業者は厳しめに出している業者もあります。全部が全部嘘ということではありませんが、100%信じるのは怖いということです。

 

最悪のケースだと、スルガ問題で取り上げているシェアハウス問題のような、全く回らないような物件を、満室経営できるようなシミュレーションを提示し、あたかも問題なく賃貸経営できるような説明を買主の方にして、買主がそれを信じて買ってしまい、ふたを開けてみたら空室率50%以上なんてケースです。

 

この部分は自己責任といってしまえば、それきりになってしまいますが、自分自身である程度の賃貸需要やキャッシュフローを見積もる経験や知識があればあまり起こりません。失敗は防げます。

 

ということで、業者の情報は取り入れる部分は取り入れながらも、自分自身で収支シミュレーションを立てられるような能力を磨いていくようにしましょう。

 

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