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今週も半ばですね。もう2月になりますが、寒さに負けずやるべきことを粛々とやっていきたいと思います。

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今日は予算を作成する難しさについて考えてみたいと思います。

本業で経理をしているので、数字に関しては結構厳しく管理する癖がついていますので。

 

予算を作るときに一番排除したいのが、変動要素です。とはいっても、事業経営は変動要因がつきものですし、全てを完璧に予想するのは至難の業です。ただし、年間キャッシュフローの見積り精度を上げることは次の物件を購入する際の物件の価値を適正に判断する能力の向上につながります。

 

その中で見積もるのが難しいなと考えているのが、1部屋当たりの原状回復工事の費用です。

これに関しては、入居者が退去しないと分かりません。僕は年初計画を立てるときに平均的な価格を1回あたりの価格として設定しました。

 

そして、今年1部屋目の空室を見に行ったのですが、かなり綺麗な状態でした。

床が若干汚れている部分があるのでそこは綺麗にしないといけないとは思いましたが、それ以外は特に綺麗にする必要がない状態でしたし、おそらく前の所有者が内装に気を遣って白ベースのフローリングを使っていたので、イメージも良い感じでした。

 

また、この部屋は既に成約済みの部屋となっているので、今回は特殊リフォームはせずに、最低限の原状回復工事を行えればと考えている次第です。

 

ただし、24部屋の単身マンションだと空室は今回だけではなく継続的に発生します。

今回は見ていた予算よりも少ない金額でリフォームが出来そうですが、場合によっては予算よりも多めに費用が発生しまうことも全然あり得ます。

 

ということで、削減できることは費用を削減し、費用をかけるべき時の備えにしていきたいと思います。部屋数が多いと色々と考えることが増えます。全てを自動化していきたいところですが、まだ自動化できる程、資本基盤が整っていないのでしばらくは自分で出来ることは自分でやるというスタイルを続けたいと思っています。

 

あとは、税務申告費用を自分でできる限り行い、最終チェックだけ税理士の方にお頼みするという形式に変更しようと考えています。このことによって、リフォーム費用1,2回分がうきます。

 

そして、ある程度スリムなキャッシュフロー体系になったら、そこからは毎年繰上返済を続けていくイメージでいます。最終的にはどんなに低い価格になってもこの価格ならほぼほぼ売れるという価格まで残債を減額することが出来れば、精神的には安定するので、まずはそこまでもっていきたいと思います。

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