積算評価についてはこのブログでも散々取り上げていますが、先日この積算評価について銀行の方からちょっとした情報を得ることが出来たので今日は区分所有マンションの積算評価についてお話ししたいと思います。

 

 

都内の区分所有マンションは売買価格の半額になることも

まず、区分所有マンションというのは基本的に積算評価が低くなることがほとんどです。

 

というのも、1棟マンション・アパートと比べ、一区分所有者に帰属する土地面積がかなり狭くなってしまうためです。

 

僕の所有している区分所有マンションの積算評価と購入金額との差額はこの前申し上げましたが、僕の場合は中古とこともあり、建物の価格が相当程度下落しているので、当初の購入金額より半分以下の金額になってしまっています。

 

融資においては、収益還元法で所有物件及び購入物件の担保価値を見積もるところもあれば、積算評価で担保価値を算出銀行もあります。仮に、僕が積算評価で担保価値を算出する銀行に融資の申請を行った場合、債務超過となってしまい、回復するにはかなりの現金が必要になります。

 

しかし、実際、最初から一棟マンション・アパートを購入するという投資家ばかりではなく、最初はリスクが限定的である都内の区分所有マンションから始めてみようという方って多いと思います。実際に僕もそうですし。

 

そういった方々にとって、この事実は大変頭を悩ますことだと思いますが、捨てる神があれば拾う神もあるということで、そういった方に対して良い情報を今日はお届けしたいと思います。

 

一棟マンション・アパートとは異なる積算評価算出方法

ということで、区分所有マンションの積算評価方法について聞いたことをそのままお伝えしますが、ずばり、取引事例比較法で行っているということでした。

 

言葉は難しいのですが、要は周辺の類似物件の最近の売買成約事例を基に大体の価格を決めるという手法です。

 

これであれば、現在不動産価格が高騰しているので、結構な評価がとれます。

僕の場合は、震災の年に購入したということもあり、少なくとも購入金額ぐらいでは売却することが可能です。そう考えると、ローンは着実に減少しているので、債務超過ということではなく、資産の方が大きくなります。

 

あとは、購入する一棟マンションがどの程度債務超過なのか?という点です。都内であれば、債務超過のものが結構ありますからね。

 

それを、所有物件の資産価値で補えればよいのですが、補えなければ現金をどの程度入れられるのか?ということに理論上はなります。

 

ただ、少なくとも区分所有マンションは取引事例比較法で評価している銀行があると知れた時点で、大分大きい情報でした。皆さんの中にもそういった方もいるかと思いますので、これを活かしてより拡大していきましょう!

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