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銀行が不動産を評価する際には大きく2つの手法があるということはご存知だと思います。

1つは利回りを基に資産価値を評価する収益還元法。

もう1つは、相続税評価額、構造別再調達価格を基に資産価値を評価する積算評価です。

 

そこで、僕の場合は現在所有している資産が小さくないので、金融資産はいくらになるのか?というのも銀行の僕に対する融資枠を計算する際に重要になってくるわけですが、僕の場合、所有しているのが区分所有マンションになる為、積算評価がかなり低くなります。

 

というのも、区分所有マンションは限られた敷地の上に多くの部屋があるため、1部屋当たりの敷地使用権の割合が低くなります。すなわち、土地の評価額が低くなるのが通常です。

 

これは、固定資産税評価額が低くなるという意味は良い事なのですが、こと資産評価額を測るという意味では過小評価になる傾向があるので、あまり宜しくありません。

 

例えば、僕が所有している区分所有マンションの中に、積算評価の公式にのっとって評価すると1,000万円程度しかでないものがあります。しかし、今の市況で売りに出した場合、2,700~2,800万円で売れるものなんです。

 

この場合、1,000万円しか資産を所有していないということになると、借入をしているので、所有金融資産額が過少になります。ということで、収益還元法や、近隣類似物件の売買事例を参考に市場価格を参考にしている銀行もあります。

 

といいますか、区分所有マンションの場合は、土地の評価額が低いため、積算評価で評価すると過小になることは金融関係の方はご存知なはずです。なので、市場価値で評価してくれる金融機関の方が多いと聞いています。

 

区分所有マンションを所有してあと数か月で6年に達しますが、これはこれで1つの自信にしたいと思っています。ただ思うのが、区分所有マンションは管理という意味では確かに楽なんですが、スピードは遅いです。管理費や修繕積立金の出費もあるため、そこまで大きなキャッシュフローになりにくいというのがあります。

 

僕の場合は、たまたまお金が貯まりやすい環境に身を置くことが出来たので、負債を減少させることにより、なんとか次の1棟のステージへ進めるメドがたちつつありますが、区分所有マンションを何戸も購入して、大きな負債を背負ってしまうと、後の融資が受けにくくなります。今日の積算評価で所有資産を評価する銀行は少なくとも、厳しくなるでしょう。

 

ということで、区分所有マンションをお持ちの方は、所有資産についてどのように評価するのかについて確認してみて下さい。

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