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僕は現在区分所有マンションを4戸と1棟マンションを1つ所有しておりますが、区分4戸については、2011年後半~2012年前半に購入したもののみなので、今年所有期間が10年に達するものも出てきます。

 

どれも立地が申し分なく、今後も所有を続けていこうと考えているのですが、その中でも1戸懸念要素が大きい物件があり、今日はその物件についてです。

 

この物件は某杉並区のJR沿線の駅より徒歩3分と好立地なのですが、築年数があと数年で50年に達し、かつ、入居者の方がもうすぐで90歳になられるというリスクを抱えている物件です。

 

入居者の方は既に40年以上この物件に住み続けており、その間ずっと賃料を支払ってきています。また、この年齢の方なので年金生活でしょうからコロナによる収入減により生活に困る可能性は低いです。

 

ただこの入居者の方、最近ボケ(?)が出てきたようで、家賃の支払いが遅れ始めているとのことです。これは直近初めて起こったことでもなく、大体期日より遅れて振り込まれてくるという流れのようなのですが、その遅れ具合が悪化してきているということなのです。

 

管理会社曰く、入居者は支払ったと思い込んでおり、機嫌が悪くなるようです。一応支払日の約束はしたようなのですが、電話での対応があまり宜しくなかったということでした。

 

ここの家賃については過去チョンボをやらかした売買会社の子会社である管理会社に管理を委託しているということで、特別に通常の管理手数料で滞納保証契約を結んでもらっています。

 

ということで、僕は家賃のとりっぱぐれはないのですが、管理会社側では損失が溜まっていくことになるので、このまま続くようであれば、連帯保証人である息子さんに連絡を行い、連帯保証人の許可を取得したうえで、追い出しをかけにいくようなことを管理会社の社長から聞きました。

 

ただ、この入居者さん死ぬまでそこに住み続けるということは明言されていたので、そのような動きが出てきたら家賃をしっかり払うのではないかとも思っています。

 

ですが、もしかしたらこの部屋が空く可能性もあるので空いた場合の戦略を少しずつ考え始めなければと思っている次第です。

 

大きくは2つあると思っています。

 

・自分で居住する

・実需物件として空室の状態で売り出す

 

実需物件として売却した場合は、賃貸中の状況よりも高く売れるので、悪くない戦略ですが、月々のキャッシュフローは減りますし、償却が進んでいるため売却益に対する税金も相当程度支払わなければなりません。

 

自分で居住した場合は家賃を削減でき、居住後に売却した場合は税務メリットもあると考えています。ただ、これについては僕だけの意向では決められないのであくまでシミュレーションだけしておくということではありますが。

 

ということで、発生してから慌てて考えるのは得策ではないので、上記2つの戦略をとった場合のキャッシュフローについて、早めにシミュレーションをしていきたいと思います。感覚としては自分で居住したほうがよさそうな気がしていますが。

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