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みなさんおはようございます。

今日の朝は、久しぶりにPM2.5の数値が300を超えています。
昨日の夜、一時400を超え、それから、ちょっと下がったという状況ですが、
やはり、数値がここまで達すると、景色がヤバいですね。回りが全てスモッグです。
夏の時は、比較的空気が良い(といっても、日本だと外出禁止レベル)のですが、
また、この空気が悪くなる冬が始まると思うと、気がひけます。
とはいえ、駐在員として働いている為、目の前にある仕事は一生懸命
やらなければなりません。今日も頑張りたいと思います。

今日は、先日新丸子の空室物件を内見してくださった方の決定結果を、確認する日です。
おそらく、今、電話をしても既に結果を聞けるのかもしれませんが、朝しなければならない仕事があるため、それが終わったのちに、午前中に確認する予定です。

もし仮に決まっていた場合は、その決めて下さった賃貸管理会社にその後の管理を委託するかしないかというのを、まずは、決定しなければなりません。

今回は、この入居者決定後の動作も考えて、入居者募集の依頼をするときに、
各不動産屋の管理委託手数料及び管理委託の内容について確認はしてあります。

料金的には、やはり、家賃の3%~5%を支払うというのが相場で、今日、確認する賃貸管理会社で決まった場合は、家賃の5%が管理委託手数料としてとられます。
ちょっと高いなと思いましたが、その時は聞き流しました。

サービスの内容としては、入金代行、日々の苦情の対応、家賃保証等々、
あるわけですが、正直、僕にとって意味あるサービスは家賃保証だけだと思いました。

入金代行といっても、入居者さんの送金先の銀行が、僕の銀行になるのか、
それとも、賃貸管理会社の銀行になるかの違いであり、もし、送金日に入金がされていなければ、僕が連絡しなければいけないものを、賃貸管理会社の方が代理で行ってくれるというだけのことです。

日々の苦情対応及び家賃保証に関しては、説明しなくても分かると思いますが、
実は、無料で管理委託を出来るというサービスをやっている会社があるのを、
ご存知ですか?

システムとしては、入金代行や家賃保証はもちろんないのですが、
日々の苦情に関しては、無料で対応してくれます。

ちなみに、日々の苦情のとしては、
部屋の設備が壊れたから交換してくれというのが、
ほとんどです。

それ以外の、隣人とのトラブルに関しては、
現在所有しているのが区分所有マンションであり、
建物管理会社がしっかりしている会社なので、
そちらで対応してもらっています。

そう考えると、管理委託をした場合、
この入金代行と家賃保証に対してお金を払うということに
なりますが、今の僕の状況から考えるに、必要はないのかな
と思っています。

というのも、まず、入金代行。入金先は僕の銀行口座になりますが、
もし、送金日に入金がなかった場合は、無料で対応してくれる
管理会社の方を通じて、催促することは可能です。

有料であっても、無料であっても、結局管理会社を通じて
入居者に連絡できるため、ここに価値はないと思っています。

とすると、残る家賃保証に対してお金を払うか払わないか
ということですが、これも、実質あまり意味がないことだと
僕は思っています。

というのも、そもそも、入居者さんの方が入居する際に、
家賃保証会社に入っていただくか、それとも、連帯保証人を
たてていただくようにしています。

管理会社の家賃保証にも入っておけば、確かに更に安全になるかもしれませんが、
二重で保証をかけることに対して、お金をかける必要性はないのかなと思っています。

しかも、僕が現在募集している家賃は14万円ですし、
今回入居が決まれば、その方々は、家族で住むということなので、
相対的に滞納リスクは低いです。(もちろん、ゼロということではありません。)

これらの事を総合的に考えて、1ヶ月5000円、1年間で言えば6万円を
支払う価値があるかどうかと考えると、ないかなと思ってしまいます。

これに6万円を支払うとしたら、
次回、空室になる部屋のリフォームにこのお金をあてたいと
自然に思ってしまいます。

ただ、1棟マンションとなると話は違ってきます。
なぜなら、建物管理会社がいない為、管理委託の会社に
その建物管理の部分も委託する必要があるからであって、
それを考えると、管理委託手数料を支払っても価値があると
思うかもしれません。

しかし、今回の場合は、建物の管理がしっかりされている
区分所有マンションです。

なので、属性にちょっと難がありそうな人以外は、
管理委託手数料ゼロの方で、対応していきたいと思います。
と、まだ決まってもいないのに、決まった場合の空想だけしてみました。

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