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火曜日から新規募集物件の募集条件を地場業者にお伝えしに、現地の業者周りをしています。今回で3回目になるので、大分現地業者周りもなれてきたところです。

自分に時間的余裕があるとき、また相手方が僕の話を聞いてくれるような雰囲気があるときは、募集条件であったり、競合物件とどのように差別化していったら良いのか?話を聞くようにしています。

僕の路線は今のところは、内装や外装をプチデザイナーズを施すことによって、建物の内容的に差別化を図るという募集条件面は変更せずに進めていくということでいます。ただし、建物の内容は変えずに、募集条件を変えることで大分差別化をできる、むしろその方が決まりは早いのではないか?という提案もいただいているのが事実です。

僕が所有している物件は、低所得単身者向けの賃貸になります。

従って、初期費用をできる限り抑えたいというのが彼らの大きな望みの1つです。実際に、初期費用の見積書を出すときに、数値として出てくるものなので、分かりやすい部分ではあります。

そこで、業者から提案されたのが、賃料を上げる代わりにフリーレント1か月をつけるという方法です。

僕が所有している1棟マンションは全部で24戸ございます。その内、6戸は納戸がある部屋で20㎡以上のため、比較的決まりやすい間取りということはよく言われるので、この6部屋については、フリーレントはつけません。

問題は残り18戸の15㎡以上20㎡以下の部屋です。

駅近というのは、1つの武器になりますが、20㎡以下となると、やはり決まりづらくなるということは言われます。

そこで、この20㎡以下の部屋については、賃料を2,000円上げる変わりに、1か月付けた方が決まりやすいという提案を受けました。

ちなみに、4万円程度の部屋なので、2年ほど住んでもらえれば、投資回収出来ることになります。SUUMO等で検索をする際家賃の検索は5千円単位です。仮に2,000円上げても、5,000円区切りでは同じ価格帯に入ってくるため、検索ではあまり変わらないといえば変わりません。そして、フリーレントという条項をつけられるので、募集としては強くなるだろうということです。

リーシングは多くの要素を複合的に考えていく必要があるんだなと業者を周りながら感じています。おそらく、毎年5回前後、空室が発生すると思うので、その都度、このように業者周りを知って勉強するとともに、物件のオーナーとして顔を覚えてもらえるようにしていきたいと思います。

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