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今日は賃貸経営をしていくうえで必ず一度は考えるコスト削減についてです。

既に所有している不動産から得られるキャッシュフローを増やすためには、ざっくり収入を増やすか、支出を減らすかのどちらかです。今日はその支出を減らすという側面に重きを置いて考えていきたいと思います。

 

僕は20代の不動産投資を始めた当初は、削減できるものは何であっても、最大限削減したほうが良いと思っていました。

 

それはそれで間違っていないと今でも思うのですが、難しいのがそれをやりすぎると、良い業者やパートナーが離れていくので、適正価格を支払うということが大事だと思っています。ということで、今日あげるコスト削減の項目はあくまで一部分だと思いますが、1年間1棟マンションの賃貸経営をしてみて感じた部分でもあるので、参考までにしていただければと思います。

 

税理士費用

まず、税理士費用は削減したいと思っていましたし、現在、削減に向けて色々と動いています。

 

僕の場合は、法人で物件を所有しているため、法人としての確定申告をしなければならず、個人と比べて提出する書類が多いという難点があります。当初は、そういった面倒な作業は全て税理士に任せたいと思っていましたが、現在税理士に報酬として支払っているのが、月額2万円弱、決算期はその5倍支払うということで、年間にして30万円ちょっと支払っています。

 

自分が米国会計士の資格を取得して、本業として経理業務を10年やっていること、月額報酬に見合うようなことをやってもらっていないし、そもそも賃貸経営は会計処理的に複雑な処理があまりないので、質問することがないこと等を考えて、来期から自分で法人の確定申告をやることを考えています。

 

といっても、完全に自分で確定申告までやるということではなく、最終チェックは今まで委託していた税理士に引き続きお願いして、決算書の作成全般は自分で行い、月次報酬をゼロにするという流れです。

 

実は先日、自分で法人の決算書作成を行っている方と直接お話しする機会があり、その方は経理とは全く関係のないお仕事をされているにも関わらず、普通に決算書の作成が出来ていたので、自分にもできるかなと1つ自信になりました。(まだやっていないのにw)

 

現在、導入しようと考えているのは「会計フリー」と言われるクラウド系会計システムです。来週あたりから導入して操作感をつかんでいきたいと思っていますが、そこまで難しくないと考えています。

 

この変更により、年間30万円ちょっとだった税理士費用が、決算書最終チェックの10万円のみとなり、年間で20万円のコスト削減になります。自分がこんな費用なんて気にしないで良いくらい大規模大家であれば、委託することに自分の労力を少なくしたいところですが、自分がかける労力と削減できるコストを考えると、これはやるべきだと思い、税理士費用は削減する予定です。

 

リフォーム費用

次はリフォーム費用です。リフォーム費用と言っても、家賃を上げるためのバリューアップのためのリフォームではなく、最低限の原状回復を行うためのリフォーム費用です。

 

この原状回復費用に関しては、24部屋の1Kタイプマンションを所有するオーナーにとっては1つの大きな課題です。

 

一般的な年間解約率が20%~25%と言われているので、24部屋あると年間で4部屋~6部屋は空室になります。空室が出た都度、原状回復費用は発生するので、1回あたりのコストを減らし、かつ、原状回復をするまでにかかる期間を短くすることにより、いかにして早く入居可能な状態にするというのがテーマです。

 

今日はコスト削減に焦点をあててお話ししているので、1回あたりのコストをどれだけ削減できるのか?という事についてお話しすると、これまた1つの壁にぶち当たっています。

 

僕としては自前のリフォーム業者を利用したほうが小回りがきくし、見積もりも安くしてくれるので楽なんです。でも、今退去立会いをしてくれている業者は、管理会社が良く使っているリフォーム業者であり、そのリフォーム業者は自分たちの会社でリフォームを依頼してくれることを前提に退去の立ち会いをしてもらっています。

 

でも、僕からすると、そのリフォーム業者は自前の業者よりも見積費用は高いし、なんといっても、見積もりが出てくるスピードが遅すぎるのであまり使いたくない業者に既になっています。

 

ということで、この部分は管理会社との継続的な話し合いが必要です。

 

僕としては、管理会社にはリーシングと毎月の家賃入金管理だけやってもらえればと思ってはいるのですが、そうすると、専有部は管理会社が対応し、共用部は自分が抱えている建物管理会社が対応するというやりにくい状況になってしまうので、そこをどう効率化するかが課題です。

 

とはいえ、何か良い形があると思うので、その形を探すべく話をしていきます。

 

入居期間を長くする設備投資

最後に、これはコスト削減と直接的に結びつきませんが、間接的にはかなり大きな要素である、入居期間の長期化です。

 

僕の物件規模の場合、1回空室が発生すると大体30万円~40万円キャッシュフローが悪化します。ということは、この空室回数を年間当たり1回でも減らすことができれば、それがコスト削減につながっていくわけです。

 

入居期間を長くするためには、ざっくり住んでいる方に便利だと思ってもらえるような設備を導入したり、環境を整えることに尽きると思いますが、これが何かは今検討中です。

 

例えば、宅配ボックスは単身者には需要があると思っていますが、最近宅配ボックスに預けていたものが盗まれるという事件が出てきています。僕の物件はオートロックがないので、宅配ボックスを設けることによって、逆にこういった被害が出てしまわないか心配しています。

 

最近行う事としては、ゴミ捨て場のドアが開きにくく、また閉めにくい状態になっていたので、ドアの戸車交換を行い、ドアの開閉がスムーズになるようにしました。

 

こういった小さなことを変えていくことが大きな効果を生むことにつながると思うので、住民の方に住みやすいと思ってもらえる設備があれば、コストも考えながらですが、導入を検討していきたいと思っています。

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