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昨日は昼と夜と食べ過ぎました。ちょっと節制をしていきたいと思います。

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1棟マンション所有後もうすぐで1年が経過しようとしています。

1年経過するとどこでどういった費用がかかり、その価格の相場が大体見えてきます。

必要なコストは払っていくべきですが、何に対して支払っているか分からないような費用は、削減すべく、今削減できるコストのリストを作成し、削減に向けて着々と動き始めています。

 

こういった改善は、時間経過すればするほど、行いにくくなっていきます。

なぜなら、人間1つの枠にはまっていけばはまっていくほど、そのから抜け出すのが難しくなっていくからです。

 

ということで、今回は僕が1年程度1棟の経営をしていく中で気づいた削減できる・していくべきコストについて考えていきたいと思います。

 

税務代行手数料

~月額顧問料を支払う価値はあり?~

 

まずは、税務代行手数料です。現在、1か月1.8万円、申告時はその5か月分である約10万円支払っているので、年間にして30万円ちょっと支払っていることになります。

 

これが結構負担だなと1年経ってみて感じています。加えて、直近5年くらいは複雑な経理処理が発生するようなことはやらずに、購入した不動産の賃貸経営にどっぷり浸かって、地に足を固める意志でいるので、月額税務顧問料を支払うような処理はほぼありません。

 

そんなことに対して、月額で18,000も税抜価格で支払うことに対して無駄しか感じませんし、僕自身学生時代から経理の勉強をしてきて、本業で経理業務を10年間もやってきているので、資産管理法人で発生する程度の仕訳であれば全然自分できれます。

 

ということで、ちょうど本日、今契約している税理士の方に、月次仕訳は全て僕の方で行い、申告作業のみやっていただくことを前提に、月額顧問手数料制はなしにして、申告時の手数料のみ一括でお支払いするという形式に変更すべく、税理士の方とお話をしてくる予定です。

 

あまりお会いすることが出来ない、かつ、土日は対応してくれないような方ではあるので、今日の打ち合わせで大枠を決めて、来期からは新しい体制で始められるようにしていきたいと考えています。

 

経理を行ったことがない方は経理処理の難易度についての感覚がないかもですが、毎月の家賃収入や管理手数料などの経費等、複雑な取引がほぼない賃貸経営の経理記帳というのは簡単です。

 

しかも、日々相談することであったり、何か気の利いたアドバイスを税理士の方がくれるかというとそんなことは一切なく、こちらから質問しない限りは顧問なんてやってくれている感覚はありません。

 

結構、この税理士報酬を搾取されている方って多いと僕は認識していますが、1棟の収支を改善するためにはまず始めに削減を検討すべきだし、出来る費用だと思っています。本日の打ち合わせ結果については、また後日ブログの方でアップさせていただきます。

 

建物管理手数料

~定期清掃はかなり適当な会社が多い~

 

建物管理手数料、俗に言うBM費用も削減可能な手数料の1つだと思っています。

最近、入退去の入れ替わりが激しく、週1ペースで物件に出向いて、退去後の部屋を見たり、そのついでに共用部の清掃状況を確認したりしているのですが、定期清掃がしっかりやられていないなとしばしば思います。

 

もともと定期清掃はコストを抑えて、隔週1回ペースでやっているので、完璧にやってくれとはこちらも言いにくいですが、とはいっても、数か月放置されているバラバラになりかけている傘の残骸だとか、数か月放置しっぱなしのちょっとしたゴミが共用廊下に落ちているのを見ると、そこまでこまめにやってくれていないんだなと思います。

 

ちなみに、今僕は賃貸管理会社が提携している建物管理会社に建物管理をお願いしています。そして、賃貸管理会社に支払う手数料をかなり安くしてもらったり、その管理会社も募集のお手伝いをしてくれているにも拘らず、その会社には広告費を支払わないという流れにしてもらったり、結構優遇はされています。

 

おそらく、建物管理手数料から彼らの取り分も多少はあると思うので、僕が取引のある建物管理会社に変更したいとなると、賃貸管理手数料の方もアップさせられる可能性も十分あるので、なかなか難しいところです。

 

この部分は、その管理会社と上手く関係を作っていくということに尽きますが、他の部屋もその会社に管理を任せているので、今抱えている区分マンションをもう1部屋任せるので、なんとかそれで1棟の建物管理の方は自分で抱えている業者の方でやらせて欲しいという交渉も必要になってくるのかも?とちょっと思います。

 

ただ、僕の付き合いある会社に任せれば、1か月数千円浮くのに・・・とちょっと悩んでいます。

 

原状回復費用

~会社によってコストにばらつきあり~

 

最後の、僕が持っている物件のように単身向けアパートやマンションで部屋数が10部屋や20部屋あるものは、1年間で相当数の入居者が入れ替わります。これは、賃貸経営をしている限り仕方ないことですが、1回あたりの退去にかかる総コストはできる限り削減していく必要があります。

 

僕が所有している1棟マンションは全24部屋なので、1年の解約率平均が20%~25%という現実を考えると、1年間で4部屋~6部屋は毎年退去があると見込んでいるので、1回あたりの原状回復コストを2万円でも、3万円でも削減することが出来れば、結果的に大きな削減につなっていきます。

 

ただ、これも難しい部分はあります。今僕が取り組んでいる他の部屋と差別化を図るためにアクセントクロスをモチーフにしたプチデザイナーズリフォームをやりたい場合は、デザイン料的なものを多少支払わなければなりません。

 

コストがかかることはやらないということにしてしまうと、他の物件との差別化を図ることが出来ず、物件のバリューが下がり、入居者募集がどんどん厳しくなっていきます。

 

ということで、今は費用対効果を考えながら、使うべきコストと削減すべきコストを考えながら、試行錯誤しているところです。1棟経営は投資というより、事業経営に近いですよね。日々色々と学ばせてもらっています。

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