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最近も相変わらず業者と面談していますが、

その場で物件情報を渡され、決断を迫られることも良くあります。

物件を選定する基準は色々ありますが、まずはお金がどの程度残る案件なのか?という観点で分析を始める方が多いのではないでしょうか。

 

僕もその内に1人ですが、想定家賃収入で利回りが高い案件というのは、

基本的に何らかの欠点があるものが多いです。

 

例えば、今都内では築年数にもよりますが、表面利回りで8%を越えていれば、高い部類の利回りです。しかし、この世の中、良いものばかりではありません。良いこともあれば悪いこともあります。

 

利回りが高いということは、物件価格に対して家賃収入が高いということも意味するわけですが、まず疑うべきは、そもそもその想定家賃収入が正しいの?という部分です。かなり高い想定で出しているのであれば、まずは引き直して考えてみて下さい。

 

そして、想定家賃収入がほぼほぼ相場通りと判断できた場合は、

稼働率の想定を始めます。今は大丈夫でも、将来長期にわたって今の稼働率を保っていくのが厳しいエリアもあります。

 

例えば、人口が急減しているエリアは人がいなくなっていくので、何かを工夫しないと今の稼働率が保てないでしょう。

 

物件稼働率に影響する要素は色々ありますが、例を挙げると、周りが風俗街であったり、暴力団組織があるエリアであったり、もしくはマンションにそういった方が住んでいたり、過去に殺人事件があったり等々、利回りが高い物件は何かがあるケースが多いです。そもそも何もないのであれば、物件価格をもっと上げて売れるわけですから。

 

問題は、まずそのリスクを認識しているかどうかです。そのリスクを認識せずに利回りが高いからと言って購入するのは危険です。そして、一番重要なのが、そのリスクに対して対応策を取ることが出来るかどうかです。その対応策が取れない案件であれば、どんなに表面利回りが高い物件であっても、絵にかいた餅になりかねないので、撤退することも考えて行くべきでしょう。

 

経験値が高い大家の人ほど、多くの修羅場を潜り抜けてきているので、カバーできる範囲が広い=コントロールできる物件のリスク範囲の広いということもあり、利回りの高い物件を購入しても問題なく運用できる方が多くなるというイメージです。

 

僕もこういったカバーできる割合をどんどん増やしていきたいと思います。

その結果、問題がある物件でも、経営手腕でどうにでもできる力を付けていきたいと思います。

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