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4月はひとまず不動産関係の動きは若干ゆるめ、本業優先でいっています。。。

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ここ数年で不動産投資を始めた方は、まだ家賃収入というインカムゲインしか享受できていない方が多いかと思います。不動産投資は売却して、はじめてその投資の最終収益が確定するわけですが、初めて投資が成功だったか不成功だったかがわからない方がおおいという印象を持っています。

 

今回1つの区分所有マンションを売却したというお話は先月のブログ記事で申し上げましたが、トータルとしてはプラスで終わることができました。最初に購入した5つの区分所有の中では一番運用がうまくいかなかった物件ではありましたが、購入した時期が良かったということもあり、なんとかという感じです。

 

具体的に申し上げると、3,000万円弱のオーバーローン(不動産取得税のみ手出し)で購入した物件でしたが、インカムゲインで100万円程度、キャピタルゲインで100万円程度利ザヤを稼ぐことができました。

 

正直6年程度運営して、これぐらいしか残らないのか・・・という残念な気持ちもありますが、この売却があったこそ、進んでいる1棟案件があるので、この売却はこれはこれで大きかったと思います。

 

物件を購入するときに出口戦略を考えたほうが良いという言葉はよく聞くと思います。

ですが、今回のように5年程度先の出口戦略はある程度見据えられても、20年や30年先のことはわかりません。今は融資してくれる金融機関も統廃合によってなくなっている可能性もあるし、そもそも不動産には融資しないという方針に代わっている可能性さえあります。

 

また、物件価格相場もどうなっているかは不明です。

 

でも、今回売却を通じて思ったのですが、売却価格というのは平気で100万円単位で価格が動きます。この区分所有マンションで言えば、月々の手残りキャッシュフローは3万円程度だったので、100万円動くということは単純計算して、33か月分のインカムゲインとなり、大きな金額です。

 

なので、いくらインカムゲインで儲けることができても、売却時になくなく売却損を出さざるを得ず、結果的に投資したことによってマイナスだったなんてことも起こりえるんだなーとつくづく思いました。

 

そうならないように、物件の価値を維持する、もしくは向上させていくということはしていかなければなりません。それか、長期保有するのであれば、賃貸需要に間違いがないエリアを選定して、保有体制を強くするというのもありです。要は、家賃収入で運営し続けられるのであれば、負けることはないですから。

 

ということで、1つ購入~売却のサイクルを通じて、また1つ成長できたと思います。

まだまだ未熟な部分も多いですが、引き続き精進していきたいと思います。

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