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今週が四半期決算作業の山場です。

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不動産投資を志している方であればどこかでお聞きしたことも多いかと思いますが、不動産投資は購入後継続的に入ってくる家賃収入に目が行ってしまうものの、最終的に売却し、売却益/損が確定した時に最終損益が確定するということになります。

仮に賃貸経営時、ある程度の稼働率を維持することが出来て、利益を出すことが出来ても、売却時に大きな売却損を出してしまった場合は、トータルで見て損失ということもあり得るわけです。

従って、購入時に出口戦略を考えることは非常に重要です。
とは言っても、購入時に出口戦略を考えることはある程度の経験と知識が必要です。

まず考えるべきことは、自分が売却しようと考えた時に購入できる人がいるのか?ということです。例えば、10億円の物件を購入したとします。これを10年後に売却しようと考えた場合、少なくとも5億円以上の価値では売りたいと考える人が大多数だと思いますが、果たして5億円の物件を購入できる人ってそんなにいるのか?って考えると、あまりいないことは誰でも分かるのではないかと思います。

その他、木造アパートに関しては、1億円以上の物件に対して融資が出にくいという実情を考えなければならなかったり、再建築不可の物件に関しては融資が下りないケースがほとんどなので、現金で購入できる価格帯かどうか?ということも考えたりします。

要は、自分が5年後、10年後に購入者側になってみた場合、どの程度の価格であれば購入を検討するのか?ということを考えるという視点を持つことは重要です。

例えば、現在築年数30年の物件が表面利回り6%程度で売りにかけられている。そして、築年数40年の同等レベルの物件が表面利回り7.5%程度で売りにかけられている場合は、10年間で見込まれる家賃下落を考慮して、表面利回り7.5%程度で売却した場合の価格が大体の出口売却価格になります。

しかし、難しいのが、今の市況と将来の市況は変わっている可能性が高いということです。
現在の市況であれば、築年数40年の物件が表面利回り7.5%で売却できるものの、将来は不動産価格が下がり、表面利回りが10%でないと売却できない場合は、売却価格を下げなければなりません。

その辺も見据えて、ある程度余裕を持った出口戦略を立てたいところですが、今の市況では、なかなか現実的に将来売却益を見込めるような案件が少ないのが事実です。やはり、ビジネスの基本である安く仕入れて高く売るというのは鉄則でしょう。

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